网上购房是网络时代的产物

通过互联网信息技术，房地产开发企业可以获得大量的市场需求信息(其中包括未来市场的有效需求、购房者兴趣偏好的变化、目标购买人群的构成、竞争对手及竞争楼盘的有效信息甚至流行的建筑设计风格、新兴建材等信息资源)，为企业进行市场细分及调整项目结构奠定坚实的信息基础和开发作向导。还可以大规模收集潜在购房者信息及购房者对现有项目的反馈意见，实时掌握客户的思维、喜好以及对价格的承受能力。从而能提高企业对市场的反应能力，最终达到提高决策的正确性和预见性，提高市场竞争力之目的。在对各种采购价格(包括土地、规划设计、施工、材料等等 冉系幕础上，择优采购。与传统媒体广告相比，网络广告传播范围广，交互性强，针对性强，受众数量可准确统计，实时、灵活、成本低，感官性强烈。对房地产而言，网络销售的优势十分明显，如利用三维技术可以把期房及小区规划虚拟地展示出来，使购房者很直观地感受到小区的未来面貌；利用二维动画技术可以模拟购房者在乘车时看到的沿途景象，借以展示楼盘的交通便利特点；利用连环画的形式，可以展现小区未来的智能化管理等等。网络房产展示吸引消费者去了解开发商开发的楼盘和物业管理服务，并最终促使他们作出购买物业的欲望。所以，房地产企业与消费者的传播关系已经不再是上下的单向式，而是平行的对话式。

王石在谈到过：“我们集体期待网络来整合我们”。这一句话在引发的民众关注度远远高于全国大报新闻报道，也意味着一个新时代的来临，网络销售将越来越成为整合房地产市场营销的核心导弹。现在的消费者和营销者都会积极利用网络技术来获取自己的优势。任何一个对现代信息技术敏感的企业都会积极利用互联网，争取在未来更为激烈的市场竞争中赢得一席之地。高速发展的网络技术有力促进了房地产产业网络化进程，近两年来，网上房展、视频看房、网上排队预购、网上团体购房等各种网上交易纷纷推出，许多专业房地产网站也应运而生，并且已经从小苗牙发展成参天大树。

人们再次把目光转向网络，房地产品及其交易的特点决定了网站在房地产市场中的商机比哪里都大，房地产品的不可移动性、差异性(每一套房有不同的区位、街区、地段、小区、幢位、环境、房型、楼层、朝向--不同的使用价值及价格)，决定了它是非均质商品。只有充分详细地了解了这些信息并比较以后，消费者才会进行购、租决策。互联网的快速、灵活、形象、直接、广泛、互动、低廉特性，为房地产供求信息的发布，提供了最好的工具和交流平台。消费者可以省去往复奔波之苦，尽享充分择优之乐。购房人从获取房源，比较项目的具体情况，到了解市场行情，再到参考专家意见，观看虚拟三维楼书，一切都可以依靠网站解决，快捷高效的网络信息将越来越影响房地产消费行为。

“网上购房”作为一种新兴的虚拟经济与现实的网络房地产的结合体，特别是在中国这个特定的环境中它不可能发展的像美国等高度发达国家中一样形成一个完善的全能性的房地产营销。中国的房地产网络化应该与中国的现状构成一致，即目前的房地产发展必须要重新定位，既不能过高，也不能过低，必须正确判定网络房地产的发展主体是什么。之前中国的房地产发展方向只是作为一种媒体存在，其目的不是为了营销，而是着重于作为一种中介和广告媒体的形式而存在。现在网络营销已经进入了另一个时代了，网络营销具有信息快捷、丰富，发布和获取信息成本低而且可以互动式交流等多种特点，这使得房地产联姻互联网后，房地产网络营销相比传统营销有着众多明显优势；网络营销和电子商务不再是一个陌生的词语，许多行业都在开展网络营销和电子商务，“网上卖房”必然成为现在和未来房地产企业和房地产类的网站的“必争之地”。目前房地产行业，开展“网上卖房”的企业还甚少。少就有市场，把握现在，开拓未来，“网上卖房”是这个时代必然的产物，前景广阔，前途无量。

目前国内房地产的网上购房还处于起步摸索阶段,主要是因为大多数消费者、房地产开发企业和房地产中介商对互联网的特点和发展趋势还未深刻理解领会,二是因为国家税法在电子商务这个篇章还不是特别完善，三是网络在线支付的安全和银行的提现额度问题还有待各个方面的完善,但是网络新技术和电子商务在房地产中的应用决不会因为这些原因而停滞不前。

网上购房的网站建设与传统房地产网络营销

从大多数的房地产网站看来，主要还是以查询和主动宣传为主，但相对薄弱的是对消费信息的反馈的注意。往往满足不了消费者，消费者没有办法获得更多的信息，也无法从网上进行直接的询问、互动。如何让消费者与销售者能在网上面对面的进行一系列的问题的交流，互动问答，互相找到满意的均衡点，是难题所在，这就需要从技术上和策略上同时解决消费互动的问题。把网站建设成为一个双项互动式的信息输送渠道：网站要为消费者提供详实的房地产信息资料，为消费者提供多维的选择空间。网络又要作为一个反馈信息的中介不断的向销售商反馈消费者的需求、爱好、消费承受能力等信息，以便销售商进一步改进销售。

如何在网上真实优美互动地展示房点产小区和楼盘一直阻碍房地产网络营销的一个大难题，不少网站房地产开发商为此伤透了脑筋。如何可以方便地展示小区相对于城市所在的位置、小区的周边配套设施、小区周边的生活文化氛围、小区的整体布局、套房的整体外观及套房的结构等等，让用户以第三人方式浏览，使信息的获取变得简单、直观和便捷，从而方便地实现了整个小区的立体直观的网络展示，是目前亟待解决的一个现实的网络房产视频展示技术问题。

在讲房地产行业的网络营销时。在此跟大家分享一个刚学到不久的营销方法MLS。MLS(Multiple Listing Service) 是流行于欧美的房地产销售模式，意为多重上市服务，其核心是一个包括多个区域甚至全国范围的数据库。这个库全部是房源信息，由开发商授权卖方经纪输入该数据库，买方经纪按买房人的要求通过互联网从这一数据库里查询出合适的房源，交易佣金则由双方分享。这个数据库的建立是网站的核心竞争力！有了这个数据库，房源信息具有跨区域的共享性，中介机构利益均沾；销售成本大幅降低，不必投放广告及建造售楼处；对房子及周边配套的介绍有文字、图片、视频等多种形式。目前，通过MLS销售的房源占到了美国房地产交易总量的约95% 这是一个惊心动魄的数字啊，“网上购房”将让中国房地产代理销售商大部分都将丧失生存空间和竞争力。

目前的这一系列现状决定在中国的网络房地产不可能是像美国等发达国家一样，以网络房地产营销作为网络房地产的主体，实现网上支付潮流。几乎所有的购买者在决定购买之前，总有一个漫长的选择比较的过程，他们不可能仅仅依靠网络将大笔的款项轻易鼠标一点就支付了。笔者黄相如认为，在中国，房地产网站现阶段的主要发展方向仍然应该是房地产信息的宣传作为主体，打造中国网络房地产信息源数据库才是根本，是现实房地产的网上交易前提条件。

房地产网站对房产信息的更新不够及时，提供一些过时的信息，反而为消费者造成误导和诸多不便。对这类信息必须进行严格的审查和管理，首先对网络房地产商的合法性必须进行明确的审核，绝对不允许出现不合格和不具备销售能力的销售商出现；禁止在房地产广告中出现各类乱评比和含有虚假、夸大的宣传内容而且及时更新。

可通过商品房网上竞拍给项目造势，提升项目人气。网上拍卖是时兴的房地产销售方式，其通过市场需求来确定物业价格，具有公平的特性；同时又能为开发企业赢得尽可能多的利润。此外，由于网上拍卖形式的新颖性，可聚集足够人气，更多地对项目进行宣传，从而在直接追求物业利润最大化基础上，间接起到广告促销的效果，可谓一举两得。在目前市场条件及网络水平下，网上拍卖技术还不是特别成熟，容易出现拍卖延迟、买卖不同步等问题；还有关法律法规不是特别健全，计划实施要相当周密。

虽然网络的大信息量和快捷的特点能够将购买者的选择过程便捷化、效率化，但是购买者对房地产的感性消费观念是网络无法取代的，所以在再短时间内改变消费者的传统消费观念决非易事。网络的虚拟性决定它不可能取代实际的房产交易。作为消费者，不可能仅仅以房产商的一面之词来决定，所以消费者把网络仍然是作为了解房地产信息的一种手段，而不可能是购买途径，要投身与“网上购房”的创业者们需要有成熟的运营战略和相当实力保证才行，引用一句老话“网络有风险，投资需谨慎”。