衍生板块全面发力  价值回归大势所趋

　　近期，以泛海国际、金隅凤麟洲以及华纺易城为首在售楼盘相继热销引起了业内人士的广泛关注，不过令人意外的是，此次业内关注的焦点并不是传统“金九银十”的发力，而是将目光集中在由这次热销衍生出来的“朝阳公园东”板块上。据记者了解，今年北京东四环朝阳公园桥以东、青年路以西的朝阳公园东辐射区域内至少有六～七个项目在售或将售，规划总建筑面积将达到350万平方米。包括华纺地产、金隅嘉业、泛海集团、招商局地产、万科等多个品牌开发商在此云集，几乎全部都是品牌地产公司，这个全新的“朝阳公园东板块”也让一度沉寂的朝阳公园板块重新升温。

　　其实，进入7月后，朝阳公园周边的住宅销售出现了截然不用的情况。业内以朝阳公园桥为界限，将该区域划分为朝阳公园板块和朝阳公园东板块，其中朝阳公园板块高档住宅新增供应量少且部分项目出现滞销，而朝阳公园东板块的项目则出现了热销局面，对此中原地产华北区域总经理李文杰认为，从朝阳公园桥沿姚家园路以东区域，到青年路区间住宅价格一直被低估，而朝阳公园东板块住宅热销，则是其区域价值被购房者逐渐认可的表现。

　　全线热销衍生全新板块朝阳公园楼市面临细分

　　这个板块的出现在业内一度引发诸多争议，从地段来看，这一区域既隶属大的朝阳公园板块，又似乎与朝青板块有着千丝万缕的联系，“朝阳公园东”板块的出现在不少业内人士看来“似乎没有必要”。

　　不过近期这一区域内各大项目的集体发力无疑让业内始料未及，“金隅凤麟洲从4月份取得预售许可证，到目前销售及预订已经达到285套。”金隅凤麟洲有关负责人告诉记者，该项目地上建筑面积约6.4万平米，是该区域内今年4月中旬新开盘的项目，刚刚开盘就取得不错的销售业绩。同样该区域内在售的泛海国际居住区销售业绩也不俗，而华纺易城7月份刚刚开盘的二期，虽然只推出了一栋楼，但是不到两个月220套的销售速度依旧让业内震惊。毕竟，从今年4月开始，北京多数高档住宅销售放缓，尤其是售价超过15000元/平米的高档住宅，其销售局面更不容乐观。包括朝阳公园板块、燕莎板块、双井板块和亚奥板块等多个高档住宅聚集板块的住宅销售，都不同程度出现了放缓的局面。来自中原地产及北京房地产信息网的数据显示，个别高档项目出现了单月销售一套或者零成交的情况。

　　而从北京房地产交易管理网站统计的数据显示，从6月15日到7月31日，位于该板块的金隅凤麟洲销售量达到218套，销售均价为13200元/平米左右。该板块内标志性的地产项目——泛海国际则是北京6月高档住宅销售冠军，从6月15日到现在销售量达到170套，其中7月份签约量达到75套，而目前该项目的销售均价达到21800元/平米，其中有一栋楼的售价已经达到24500元/平米。另一个6月20日取得预售许可的万科金阳公寓，截至7月31日签约量达到154套，目前签约均价为16250元/平米。而目前北京楼市整体与去年同期相比还处于滞销的状态，其中6月份北京期房日均签约量为394套，7月份日均销售仅为327套。

　　“根据我们跟踪调查的北京热点住宅区域来看，朝阳公园东板块是目前少有的在售项目全部热销的区域。”中原地产华北区域总经理李文杰这样告诉记者。他认为，朝阳公园东板块的热销，在一定程度上是购买者和市场对该区域的逐渐认可的程度，而这个认可程度的出现，必将带动朝阳公园东板块住宅热销和价格提升。

　　永同昌集团营销总监肖志刚认为，目前整个京城楼市已经逐步进入细分时代，大朝阳公园板块的概念显然无法准确把握楼市的整体格局，从某种层面上看，目前“朝阳公园东”板块的出现似乎已经预示着楼市细分时代的来临。

　　价值低洼区频出“潜力股”新兴区域一路蓝筹到底？

　　多数业内人士接受记者采访时表示，在北京高档住宅销售放缓的背景下，朝阳公园东板块住宅集体热销除了其板块内项目具有较高的性价比外，还有就是这个板块一直被低估，此次能够热销说明该板块的价值逐渐被挖掘出来，并得到购房者的认同。

　　“朝阳公园东板块是个新崛起的区域。”思源顾问董事长李国平在接受记者采访时表示。北京购房者喜欢购买新入市的住宅，因此这个板块内的住宅产品能够被购买者从心里接受。同时在大量高档住宅销售放缓的情况下，这个板块内的多个项目热销，说明该板块价值被购房者认可。

　　永同昌集团营销总监肖志刚认为，“朝阳公园东板块各个项目所呈现出来的价格和其价值基本吻合，部分项目所体现的价值甚至完全超越了目前的价格。” 而从目前该板块住宅的实际销售价格来看，这个区域高档住宅的售价集中在16000～24000元/平米之间。而这个价格与朝阳公园板块的均价25000元/平米的售价相差甚远，同样朝阳公园东板块以东的朝青板块住宅售价则在10000元/平米～16000元/平米。

　　据华纺易城销售总监颜巍透露，目前项目的销售均价为12500元/平方米，而新推楼座也将在9月亮相。由于主打“性价比”，目前华纺易城似乎上上下下都信心十足，而同样极具升值潜力的金隅凤麟洲，更是在后期推出湖景公寓，而13200元/平方米的均价也远远低于周边水平，更让业内关注的是，近期即将要推出的叠拼别墅不仅在整个区域内几乎没有同类产品竞争，而其25000元/平米的开盘均价甚至还低于不少高端公寓，可以说未来朝阳公园东板块的新一轮升级大战将全面打响。

　　业内观点：

　　显然，从目前朝阳公园东板块住宅的销售价格来看，该区域的多数住宅还基本处于一个价格稳定区间，尤其是以华纺易城、金隅凤麟洲为代表的一批楼盘，目前在售的住宅价格依旧控制在12000元/平方米~13200元/平米左右，其产品所具有的价值拉升空间依旧不可小觑。

　　“按照北京住宅售价相邻区域逐渐递进的惯例来看，朝阳公园东板块售价应该低于朝阳公园板块，但一定要整体高于朝青板块。”有业内人士这样指出，但实际体现出来的价格分布则是三个相邻板块中两端高，中间板块的售价低。

　　中原地产华北区域总经理李文杰则将这种价格表现称之为价格低谷。“事实上，星河湾已经成为东四环外高档住宅的标杆，该项目去年为北京住宅销售冠军，说明该项目所在区域已经逐渐被购房者认可。”李文杰认为星河湾的成功销售带动了整个东四环外区域价值快速上涨，同时，今年7月份泛海国际居住区的热销，进一步带动朝阳公园东板块的价值提升。

　　在这种双重利好和促进作用下，朝阳公园东板块所体现出来的价格低谷逐渐被填平，“合理的价格体现应该是，朝阳公园东板块价格要高于朝青板块。目前该区域住宅热销说明其潜力。”李文杰说。

本报记者　刘纯意