事件回放

　　2007年12月18日，位于北京市宣武区朗琴园社区的业主们突然行动，将老物业——北京中房恒通物业管理有限公司请出小区，随后新“管家”——北京嘉浩物业管理有限公司顺利入驻小区。

　　10月中旬，朗琴园召开业主大会，决定采用物业管理信托契约模式，其中同意的1398票，占业主总人数的57.91％，占建筑总面积的57.98％。

　　朗琴园法律顾问北京仁和律师事务所副主任孟宪生律师介绍：“物业管理信托契约根据《信托法》制度，将朗琴园业主大会作为委托人，物业服务企业作为受托人管理朗琴园小区，收益人是朗琴园全体业主，用设立信托契约的方式重新理清小区物业服务中各方的权利义务。”

　　焦点关注

　　一个社区更换物业应该是件很平常的事，但朗琴园小区更换物业却引起了众多媒体的报道和关注，因为朗琴园是全国首家采用物业管理信托契约模式的社区。朗琴园业委会主任朱学军认为，物业管理信托契约模式能让业主真正成为物业的甲方。

　　焦点一：信托契约，让每个业主都能告物业

　　一直以来，当纠纷发生或业主对物业服务不满，当业委会或业主大会向法院提起诉讼时，得到的答复往往是业委会或业主大会没有法人资格，不予立案；而当业主以个人名义诉讼时，法院又会认为受损的是公共利益，与业主个人无关。业主们往往找不到有效的方式维护自己的权利。

　　“信托契约模式就能消除这种尴尬。”朗琴园业委会主任朱学军表示，“我们之所以在物业管理中引入‘信托契约’，就是因为可以让业主人人都能监督物业公司。”

　　按照传统的物业服务模式，对于损害公共利益的行为，业主大会和业主委员会“有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。”《物权法》并没有明确赋予业主大会诉讼权利。

　　而设定信托契约，委托人（业主大会）和受益人（业主个人）可以对受托人（物业公司）损害社区公共利益的行为规定向法院提起诉讼。

　　焦点二：受托人责任，令物业无法玩失踪

　　当社区发生物业纠纷时，时常发生物业单方面撤离社区，导致社区管理濒于混乱的状况，之前美然动力街区和美丽园社区都发生过此类事件。而在物业管理信托契约制度下，此类事件有望杜绝。

　　朱学军介绍，在签订信托契约后，根据受托人责任即使物业公司单方面撤出社区，在新物业接管之前，原物业依然需要履行物业服务的职责。

　　业主大会在与物业公司签订信托契约时，还可以在契约中约定解聘物业公司的条款，一旦物业公司的行为违反了这些条款，业主大会就有权利解聘物业公司。

　　例如在朗琴园的《物业管理信托契约》规定，“本物业管理区域内持有20%以上投票权的业主联名提出书面要求，业主大会表决后，撤换受托人。”而这些条款是《物权法》和《物业管理条例》中无法详细规定的。

　　争议

　　条件过多　众物业无法接受

　　在物业管理信托契约模式下，业主以及业主大会的权利得到充分扩张，改变了以往业主一直作为弱势群体的状况。信托契约在给业主带来福音的同时，是否会被广大物业公司接受呢？

　　9月底，朗琴园业委会公开向社会选聘物业管理公司，最初约有几十家物业公司前来竞聘。然而，这些物业管理公司在听说需要签订“信托契约”后，绝大部分都觉得条件苛刻而退出，最后仅剩几家。中选的嘉浩物业能撑多久也成为众多物业公司关注的焦点。

　　专家观点

　　北京市物业管理专家舒可心指出，信托契约明确了全体业主的法律地位，每个业主和业委会的地位一样，都可就小区公共领域内的问题对物业公司提起诉讼，从而改变业主个人和业主大会拿物业公司没办法的状况。

　　孟宪生认为，《信托法》规定：“受托人辞任的，在新受托人选出前仍应履行管理信托事务的职责。”这样就把物业公司和社区绑在一起，不能再随意撤离小区。

　　作为信托契约模式的设计者，孟宪生认为，物业管理信托契约模式还处于探索阶段，被广大业主和物业公司接受需要更多的时间。但他相信，信托契约模式至少为解决当前社区物业纠纷提供了一种新的选择。目前，孟宪生和舒可心已将信托契约范本在网上公布，希望能得到更多人的建议和帮助。

陆经强