2007年，北京商业地产出现了“井喷”现象，根据《中国房地产报》统计显示，2007年北京面世的商业项目27个，放量的初始值将达到237万平方米（低于10000平方米的商业或小型社区配套并未计算其中）。其中体量超过10万平方米的商业有9个，面积达约162万平方米，占到了总体放量的约70%。而这些项目主要集中在几个主要商业区：东部商业地产放量主要集中在朝外、燕莎、国贸等区域；西部主要集中在西单、中关村和金融街区域。整体来说对于北京商业的整体格局不会有太大的影响，但是在这些集中的区域出现了商业供应过剩。且这些新兴商业的定位多以中高档为主，定位上的雷同将使这些区域的竞争急剧加大。

　　其中，产权式商铺的销售管理更为人关注。

　　随着开发商融资渠道拓宽及经营理念的加强，开发商自持物业的意愿进一步加强。一般来说，大型开发商开发的大型优质商业项目一般都是只租不售；但在一些社区商业或中小开发商开发的商业项目中，出售的还是在多数，都希望尽快回笼资金转移风险。

　　而将大型购物中心分割成小产权商铺，出售给个人投资者的产权式商铺，由于前几年在实践过程中暴露了种种弊端，目前也在不断的探索和调整中。目前，该类商铺已经由此前的返租阶段（卖铺和租铺是同一主体）、包租阶段（卖铺和租铺分属两个主体）逐步转变到目前的转租阶段，即将商铺的买卖、管理、经营分属三个主体，整合资源、专业经营、规避风险、保障收益。

　　在具体的操作模式上，以前常用的模式是：先售后招商，即将所有面积不计分摊面积分为众多小块，以类似于股权方式进行出让。在后续经营方面由物业公司统一招商经营，前几年按固定比例向投资者返还收益，后面的时间则由股东会议决定返还比例。这种方式对投资者的权益很难保障，国家在政策上也有明令禁止。

　　而现有的模式已逐渐转变为先招商后出售：发展商在销售前通过引入品牌商家作为主力经营公司来聚集人气，做旺商场，同时为投资者提供信心和收益保证。在铺位划分时，一般也会考虑到实际经营的需要，考虑分摊面积和消防通道。比较而言，这种模式比较成熟，对投资者的利益也更有保障。

　　究其根源，产权式商铺模式的产生在于开发商对资金的渴求。由于商业地产耗资周期较长，因此很多开发商开始通过这种形式变相融资，但由于这种“融资”发生在项目建成之前，很多之后的不确定因素使小业主的投资风险加大，社会影响较差。因此，建设部于2001年6月1日起开始施行《商品房销售管理办法》，给售房返租泼了瓢冷水，售房返租一度沉寂。但在近两年，售后包租等形式的产权式商铺再次兴起，但此次与之前不同，很多项目在已建成后的现房基础上，进行售后包租，且并不与开发商发生租赁和投资回报的承诺关系，减少了很多包租可能存在的问题。因此，在市场上产权式商铺较多的情况下，个人投资者选取有知名商家租约的商铺、已建成的现铺或由知名商业运营机构负责管理的商铺进行投资可减少该商铺的部分风险。

　　不过，随着市场走向成熟，开发商的退出渠道逐渐拓宽，这种产权式商铺也将逐渐退出历史舞台，最终持有型商铺应该是商业地产的主轴。但是鉴于国内商业地产发展的历史和现状，这一过程可能持续的时间将很长，我们可以拭目以待。

责任编辑  胡莲/美术编辑 何葆华