1月22日，北京市两会期间，北京地税局长向媒体表示，北京已经率先向国家税务总局和财政部递交了物业税“空转实”的申请方案。有媒体称，最快今年6月份北京将开征物业税。

　　然而，随后财政部相关负责人即在财政部网站撰文表示，目前条件下物业税开征难度很大；2月13日，国税总局负责人表示：“我国现阶段，既没有物业税税种，也没有相关的法律支持，6月份征收物业税从何谈起？”

　　迷局一　谁有权决定开征物业税？

　　此次国税总局负责人对物业税征收时间发表观点，引发法律界人士的质疑：税务总局和财政部有权力同意各地开征吗？

　　人大法学博士沈磊指出，税收法定，是现代社会民主财政的基石之一。我国目前的税收立法层次偏低，除了企业所得税和个人所得税由人大立法外，其余的税种都是委托立法的形式，由国务院制定的暂行条例。

　　对于像物业税这样关系到每一个居民的新税的开征，必须由人大制定《物业税税法》，才能具有征收的合法性。就是退一步来说，全国人大仍然委托国务院制定《物业税暂行条例》，那也需要有这么一个条例，才能正式开征。而这样一个条例的出台，同样应该广泛征求利益相关各方的意见、建议，经过法律程序，才能正式出台实施。

　　目前，不但没有《物业税税法》，没有《物业税暂行条例》，甚至也没有听说国务院正在组织起草《物业税暂行条例草案》。在这些最基本的税收依据都还没有制定出来的情况下，就申请开征物业税，地方政府是不是太心急了一些？殊不知，对于物业税这样的新税的开征，作为行政部门的税务总局和财政部，也是只有执行权，没有决定权的。在还没有立法决定开征物业税前，物业税只能“空转”试验的，不能转实。

　　迷局二　物业税开征时间表？

　　知情人士透露，由于商业地产、写字楼等牵涉面积比较少，在相关研究讨论中对此方面的争议也是最少的，所以物业税可能在2009年最先从商业地产开征，继而将征税对象扩展到拥有多套住宅的业主，逐步实现只要拥有房产都应该纳税。

　　无论在哪个城市试点开征物业税，对当地房地产市场短期冲击都会很大。因为要摸清每个人的房产，还要对城乡结合部和农村的房屋进行摸底，而现在的模拟试点只针对城镇居民。

　　熟悉立法程序的沈磊告诉记者，物业税出台，要经过许多部门决策，提案需要经过国务院法制办的审查再提交到人大常委会，经过“几读”后再提交到全国人民代表大会，走完全部程序，最短也需要3年时间。

　　目前空转的物业税有两种计算模式：如果房屋是自住，以房产评估价的70%为基准，征收1.2%的物业税；如果房产是出租、投资用，就以投资回报的18%为基准，征收12%的物业税。由于物业税具有调节财富分配的功能，因此对消费者第一套房产可能会采取免税或减税的政策，主要是对消费者拥有的第二套住房征税。

　　迷局三　谁将从物业税中获益？

　　沈磊指出，物业税本质并不是为打压房价而设计，而是旨在为地方政府提供稳定税源，改善区域内的公共服务，促使地方政府从“土地财政”向“公共财政”转型。一旦地方政府财力稳定，改革顺利推进，加大公共投入，则地方民众集体受益，而房产价值将因此得到升值，政府所得的物业税收入进一步增加，一个经济、社会发展的良性循环才能得以形成，而中央与地方财力与事权不匹配的财政关系也将发生变化。更为重要的是，物业税对于规范房地产交易行为、防止资产价格膨胀，将起到不可估量的作用，对整个社会将不仅是因为一项税收而得益，而且对中国经济发展长治久安起着非同小可的作用。因此在最短时间以最合适税率推出物业税，是当前一项很重要的工作。

　　仅从土地出让金的角度来看，在实行物业税的过程中，将小产权房纳入其中是其转正的一次机会。

　　业内人士表示，社会在不断发展，过去那种两元思维方式已经不适用解决当前转制过程中面临的新问题。目前在社会保障方面推动的城乡一体化进程，必然导致土地使用的唯一性变革，这只是时间问题，小产权房也好，农民宅基地也好，进入流通领域既是社会发展的需要，也是增加农民财富，解决三农问题的需要，历史给了我们这次机会，中国社会的大变革已经势不可挡，这也是中国社会的进步。

　　物业税的征收，将可能提供这样一个契机，解决小产权房进入流通领域的问题。这对当前的商品房市场格局将产生深远影响。

胡莲