轨道商业，因为香港地铁商业的兴隆，而成为商用物业销售和出租的金字招牌。在北京，也因为地铁轨道的匮乏，使每一个与地铁连接甚至邻近地铁站点的项目，成为市场上炙手可热的香饽饽。然而随着北京新一轮的城市轨道交通建设，13号线、5号线已经相继通车，10、4、6、9号线等也正在紧锣密鼓的施工之中，通车在即。它们的开通给我们带来了便捷交通的同时，也让北京的轨道商业由稀缺走向了“富余”或者说“泛滥”。面对如此的市场状况，商家和投资者在选择时该如何甄别呢？

　　 传统商业区正在随着轨道交通的延伸进行裂变和重新布局，逐步衍生出一类新的商业中心区，即新的交通枢纽商业中心。

　　戴德梁行商铺部董事张家鹏

　　轨道商业的利好和北京轨道交通的快速发展，让北京的轨道商业项目仿佛一夜之间由“匮乏”跨到“富余”。有资料显示，去年北京商业地产供应总面积达到500万平方米，其中轨道商业面积超过100万平方米。面对放量的市场，戴德梁行项目策划部负责人张家鹏表示，无论是投资者还是商家面对目前市场上的众多项目，应该要慎重考虑，全面评估，轨道商业的选择也有诸多要诀。

　　以刚刚开通、贯通北京南北的5号线为例，不同的地段商铺回报也是不同表现。根据链家的调研数据显示，5号线开通以来北城沿线商铺租金涨幅约10%，南城站点商铺租金涨幅仅约5%。造成这种差异的主要原因是南北城发展程度不同，北城的大屯、和平里等区域的商业氛围比南城的蒲黄榆、宋家庄更为浓厚，经营收益更高，因此无论是租金还是涨幅，北城均要高于南城。

　　6月30日，地铁10号线一期工程将建成通车，而4、6、9号线等线路也将相继建成通车。而随着这些线路的通车，沿线的商业项目必将成为众多投资者以及商家选择的重点对象，那么，选择轨道商业应该着重考量哪几点呢？

　　1 通道直连地铁

　　所谓的地铁商业最大的优势之一就是可以充分利用人流，而最为有效收集人流的方式就是物业与地铁之间有直接相连的通道，如东方广场、国贸等。而张家鹏指出，目前很多商业项目虽然号称自己是地铁商业，但是实际上根本没有通道与地铁直接相连，只是邻近地铁站。

　　同时，由于目前城市核心区可供开发的土地供应少，适合发展地铁商业的土地更少，更多的地铁商业将出现在北京的四环以外、甚至城市边缘的交通站点。地铁商业作为一个商业扩散点，面对同样处于轨道站点的商业项目，应该选择周边住宅、写字楼更为成熟的区域，并且尽量选择枢纽站点的项目而不是过路站点——因为一般情况下谁也不会中途下车买东西。