目前北京商业地产市场最大的特点一个是老生常谈的集中放量，而另外一个就是众多的开发商不约而同地弃销售、而选择将物业自己持有，从单纯的开发商转为运营商。从开发到运营，是经营理念的进步也是实力的跨越，同时也是商业地产市场健康有序发展的保障。但是习惯了挣快钱、习惯了靠银行贷款、习惯了开发—销售这种简单模式的开发商们，他们为何要选择自持运营？并且他们为长期持有运营做好准备了吗？

　　从碧溪、巨库到第五大道，众多的商业败笔案例都说明：散售对于商业地产来说几乎就等同于毒药。再加上前一阵虽咫尺国贸但是散售后缺乏有效运营管理的SOHO尚都，也是“整”得老潘很“闹心”。正因为如此，目前如国瑞崇外购物中心、龙德广场、SOLANA等市场上的几个大体量的商业项目，包括一些有实力、有能力的开发商都选择自己持有运营。

　　但有专业人士表示，对于目前开发商的持有运营能力表示怀疑。诚然，持有运营目前还不是国内开发商的强项，但是总需要有人结合市场的环境蹚出一条路来。

　　对于准备充分又有运营能力的开发企业来说，这是一个快速发展的好时机。

　　运营〉〉市场角度：让市场洗牌

　　说起商业项目的自持运营，1984年就涉足商业开发运营的天雅古玩城总经理程文虎颇有感触：“论规模，可能比我们公司大的有很多，但是说起商业的运营管理，比我们有经验的不见得有多少。因为商业运营，不是有钱就可以运营好的。不仅要看实力，还要看你有没有这个能力，有没有客户资源以及对商业的理解程度。”

　　商业地产的专业要求比住宅地产复杂得多，项目的设计和定位非常重要，有一支专业的经营管理团队也很重要。“我们现在拿地之前，就已经规划好了要在那块地上建什么、建成一个什么样的商业，并且招商布局、业态组合等都要规划清楚。”商业地产项目绝对不是画完图就去造，然后卖掉结束。商业地产项目最终是否能取得成功，靠的是专业团队运营。

　　当时万达在沈阳的商铺创造了9.6亿元的“销售奇迹”，而后高售价导致高租金进而导致高价位，所谓的沈阳万达精品街在开业13天后即宣告歇业，后虽然几经努力也无法改变这条精品街商铺闲置无人问津的状态，最终只能将精品街拆除重建。经历过这样的教训之后，万达掌门人王健林开始意识到，这种重开发、重销售而忽视后期运营管理的商业地产开发模式不可取，转而将开发模式改为只租不售，并且成立专门的团队，对自有物业进行运营管理。“开发商开始重视运营，说明市场开始走向健康有序发展，同时也是一个洗牌的过程。我们的天雅红桥珠宝城也即将推出面世，对于准备充分又有运营能力的开发企业来说，这是一个快速发展的好时机。”

　　成功的商业地产开发模式，强调的是运营创造价值，赚的是资产收益和资本收益。

　　SOLANA蓝色港湾国际商区 市场推广总监 许大金