人物档案

    张科

　　大学四年主修建筑学，后转攻投资经济专业。1996年成为国内第一批房地产造价师，1999年正式踏入建筑和房地产行业。先后在北京住总集团、北京市建委、首都机场集团等机构任职，曾参与和主持过第一上海中心、北京双井家乐福、通州瑞都国际商业、搜宝国际商业项目、荆宜高速等项目。现任东方广顺实业公司总经理和北京华瀛置业房地产开发有限公司总经理，主持华彩国际公寓和华彩国际商业中心项目。

　　2006年中，市场曾长时间观望，楼盘滞销。一段沉寂之后，当年底就出现井喷，一直坚挺到2007年，楼市整体价格出现大幅度上扬。而当今楼市再次面临成交量骤减，楼盘纷纷降价，拐点之说笼罩市场。现在情形与当年颇为相似，此后楼市会在压抑之下雄起，还是在徘徊中悄然下行？带着这一问题，本报采访了有着学院派背景，在地产圈浸淫多年的北京华瀛置业房地产开发有限公司总经理张科先生。

　　政策，影响房价的最大因素

　　“严格意义上的拐点，从2006年底就已经开始了。”面对记者提出的“拐点”话题，张科语出惊人，“数学角度的拐点是曲线斜率的巨大变化，就这一意义讲从2006年底到2007年房价曲线就已经有巨大变化，拐点已经出现，只是向上拐而已。在一个成熟的市场机制下，房价应该是一条平滑的曲线，现在呈现的暴涨和暴跌，说明市场存在问题。”

　　作为一名房地产估价和造价师出身的地产老总，张科对房价有着比常人更为深刻的认识。对于当前市场集中讨论的拐点，张科认为大家在认识上有一个误区，往往拿几个楼盘，某一区域楼盘的价格变化说事，恰恰忽略了“影响房价的因素”的分析和探讨。

　　“房地产市场在2008年以前发生的价格波动跟政策变化有直接的关系。”张科认为，政策对房价的影响，市场对房价的影响以及成本对房价的影响这三大因素当中，政策的影响最为明显。

　　政策对房价的影响体现在两个方面，一是政策对土地价格的控制；二是政策对供需关系的控制。例如当土地的招拍挂制度建立之后，地价有了明显的上涨，土地成本全面提高，“地王”也是在这期间频频出现。《物权法》的出台和实施，让开发商的拆迁安置成本也全面提高，两会上政协委员穆麒茹在谈到拆迁问题时说：“‘钉子户’也导致了房价的上涨。”此外城市发展规划的确定，土地开发的条件明确后，开发商发现土地资源几乎成了开发的第一要素，土地资源的紧张，进一步导致了房价的上涨。

　　去年房价上涨，跟CPI的快速增长也有相应关联。“有人说是房价促成了CPI的上涨，其实应该是CPI造成了房价的上涨。”张科以华彩国际公寓为例，“人力成本超出预算29%，钢材成本超出27%，这些只能在房价中消化。”

　　虽然当前楼盘降价打折成风，但张科认为这一现象持续的时间不会太长，这是由土地的稀缺决定的。“只要城市和乡镇的二元化土地制度不改变，乡镇的土地不能释放出让，城市的土地资源就永远是稀缺的。面粉的价格不降下来，面包就会一直贵下去。”

　　拐点，一个长期的过程

　　“从今年的政府工作报告可以看出，管理层对自己在房地产市场中的职能已经重新定位。定位的改变，将改变以往的调控方法，决定了拐点将是一个长期的过程。”

　　“经过近几年的调控，政府开始意识到以往政策存在的问题。”张科欣喜地提到今年的政府工作报告中，政府提出了三个要点：解决低收入阶层的住房保障问题；帮助中等收入阶层完成住房；引导高收入阶层从市场购买商品房。

　　政府把房地产的供应和需求关系划分了三大层，低收入阶层的最基本住房保障由政府来解决，通过对市场的税收完成这部分所需资金；通过控制土地出让价格，降低开发商的利润预期，建设限价房解决中等收入阶层的住房需求；而高收入者的需求则交由市场消化。通过这样的引导，完成政府和开发商的重新定位。这种管理层面上的变革，也决定了拐点将是一个长期的过程。

　　这其中消费者的定位也非常重要，消费者应当根据自身情况的不同，由政府去保障，找市场来解决。这样就形成了一个较为完备和合理的市场体系。

　　张科还认为，要实现拐点，平抑房价，改变当前粗放式的土地供应模式至关重要。在两会提案中，张科还向有关的委员和代表提出：房地产企业不适合做大规模的总体开发建设，这不利于市场化，应该是把地块尽量切割到合理的份额内，使得产品的供应者形成全面的市场竞争，维护部分中小企业发展的空间。避免区域定价权，如果几千亩土地供应只有几家垄断，会形成区域定价权，对整个房地产领域的发展会有巨大的干扰。