近年来，地产圈一直为大开发商专美，在土地市场，以碧桂园为典型的一批大开发商纷纷囤地；在资本市场，以SOHO中国为代表的一批大开发商或借壳上市，或海外挂牌，或扩股增发；在住宅市场，以万科为首的一批大开发商降价促销，大开发商的一举一动莫不牵动着楼市神经，而中小开发企业的声音却越来越微弱，大有被市场淘汰的态势。而随着近一轮观望的持续，这种态势似乎也愈演愈烈，地产形式由诸侯林立的春秋时代向七雄争霸的战国时期转变。

　　寒冬

　　在2007年初，郎咸平就预言未来几个月内楼市有变，大量地产商会倒闭。当时楼价全面攀升，这一论调并没有引起多大关注。但去年10月楼市进入观望期后，王石公开“卖拐”，市场上出现对中小开发企业如何“过冬”的担忧。

　　去年12月，冯仑放话：“我个人预见在未来3~5年里，房地产(现有的)6万家公司，大概应该有3000~5000家公司可以活下去，剩下的都会转型或者退出这个行业。”

　　最近，潘石屹更是指出在这次的地产寒冬里“房地产企业在未来100天内将有大变”，并拟出了一批倒闭企业名单。今典集团董事长张宝全曾对笔者说，这一次宏观调控会比以往持续时间更长，调控手段更严，继续在一线城市从事住宅开发会遇到更多的困难。言下之意，大企业尚且难熬，中小企业更不待言。因此有业内人士断言，在北京上海等一线城市，已经进入地产大鳄的“垄断”时代。

　　资金

　　开发商的这些言论并非臆想，而是建立在对中国宏观经济发展判断的基础之上。

　　在今年的政府工作报告中，抑制通货膨胀，减缓经济增长速度被提上日程，经济增长速度调整为8%。并实行相对从紧的货币政策，控制信贷规模，提高银行准备金率，对银行信贷规模实行一季度一审核。这对于主要依靠银行获得开发资金的地产商而言是一次严重的打击。

　　试图寻求上市融资则更不现实。从去年年底，就有传闻证监会放缓了对地产企业的上市审批，华远、今典、中坤等一些地产集团也出于各种原因推迟了上市计划。

　　在银行贷款被限制，上市融资不现实，REITS还不成熟的情况下，中小开发商想要获得更多的开发资金可谓困难重重。

　　并购

　　有人认为，在开发资金短缺的情况下，中小企业被并购将成为必然。在“8·31”大限之后，有近两成开发商因资金短缺，开始陆续公开转让项目或寻求合作。上海复地集团就是通过收购方式打入北京房地产市场的。复地集团当年以约1.13亿元人民币的价格收购了北京康堡房地产开发有限公司69%的股权，从而拿到了北京昌平区的10万平方米的低密度住宅项目的开发权。

　　冯仑向记者介绍万通集团今年1月注资成都交大地产21018万元，拥有旗下子公司美通置业51%的股份。凯德置地北京运营总经理毛大庆也告诉笔者，今年在北京新推出三个高档公寓项目也全部从他人手中收购而来。这些都是大地产公司并购中小开发商的经典案例。

　　困局

　　从去年开始，大地产公司凭借资金优势，在全国大量拿地，地王频出，以至于部分区域“面粉贵过面包”。地价高企的现实，让中小开发商拿地更加困难，套用电影《大腕》里的一句话，“你手里没有个二三十亿，都不好意思去买标书！”

　　从今年一季度的北京土地市场看，更多企业采用联合体方式参与竞标。在15个成交地块中，以联合体形式夺标的竟达6家之多，说明当前拿地对资金的要求之严。在拿地如此困难的形势之下，中小企业想要在一线城市参与竞争，的确不容乐观。

　　反观大型地产公司，他们在土地市场的表现则让人惊讶。绿城集团执行副总经理裘剑平表示：“绿城集团目前全国在售项目达25个，完成土地储备1500万平方米，开发量达到2200万平方米。”根据在香港和内地上市的各大房地产公司2007年年报，土地储备(建筑面积)10平方公里以上的不下10家。

　　 市值过千亿，囤地超千万的地产大鳄已经诞生。那些地盘不大，实力稍弱的诸侯国就难逃被七雄吞并的命运，大地产公司，尤其是上市地产公司，凭借其融资能力强，土地储备充足的优势将横扫一线城市，割地并据，正式宣告地产大鳄时代的到来！

李冠雄