在“拐点论”的阴影笼罩下、在“观望潮”的心理暗示下，京城楼市的价格一路萎靡。往年的三四月份是楼市的黄金季节，“一年之计在于春”的老话在地产市场有着绝对的号召力，经历了整个冬天蓄积力量的楼盘都要在春天高调亮相，无论在价格上还是在销售量上，都有“龙抬头”的架势。而今年，这种火爆的场景却淡出了市场，取而代之的是新盘上市量的不足和销售速度的减缓，持续了多年的楼市价格高烧，也开始出现降温的趋势。

　　公寓市场成为了价格回归的先锋。随着高总价大户型公寓的滞销和小户型酒店式公寓的泛滥，公寓首先尝到了价格回落的滋味。近期新开盘的公寓项目纷纷采取了“低价入市”的策略，而“老”公寓们则打起了送礼打折的主意。

　　价格回落弥漫公寓“辖地”

　　面对京城楼市交易量的继续萎靡不振，京城的公寓类新盘入市的时候大都采取了“低价入市”的策略。据亚豪地产机构的统计数据显示，2008年以来，北京五环以内共有10个新盘公寓项目入市，总供应套数为2889套，整体开盘均价为21640元/平方米。如Master(领寓)项目于1月6日开盘，开盘均价为28000元/平方米，而其周边早期开盘的同类产品均高于这个价格，如远洋公馆项目均价为32000元/平方米，置地公馆项目均价为38000元/平方米，SOHO北京公馆项目均价为42000元/平方米。其他如金地名京、公园1872、大成时代中心、沄沄国际、龙公馆等项目开盘均价都低于20000元/平方米。

　　在近几年房价高烧不退的大环境下，由土地价值增加带来的正常房价快速上涨空间已经被消耗殆尽，因此房价的快速增值已经缺失了土地支持的背景。亚豪机构副总经理王英男认为，从整体经济环境来看，以土地升值换来的整体升值，投机空间已经透支，奉劝投机者停止。

　　需求量下降“诱导”价格回落

　　去年10月开始的楼市动荡，好像已经成为了开发商“怨妇式诉苦”的标准开篇语。从去年10月到今年4月，历经7个月的调整仍然没有完结的预兆，再加上南方一线城市房价的“跳水”，北京的楼市也一直处于有价无市的尴尬境地。很多人认为公寓价格的回落与“拐点论”有着脱不开的干系，其实需求量的下落也是价格回调的重要原因。

　　为了弥补交易量连续下滑的损失，今年春节后，京城的许多楼盘都掀起了打折促销风，以期最小程度地减少损失。而在此背景下，新盘推出时的“低价入市”也更易理解，这样不仅可以尽量迎合消费者，而且有利于聚集消费人气，在最大程度上做到“开门红”的前提下，为项目的后期提价预留一定的空间。

　　资金“紧箍咒”强迫下调价格

　　开发商采用“低价入市”的策略也是迫于资金压力。2007年以来，政府对楼市的调控力度不断加强，银根的不断紧缩，使开发商信贷的难度加大。雪上加霜的是，资本市场受美国次贷危机的影响更出现了萧条的局面——股市缩水近50%，开发商在资本市场融资难度也愈来愈大。而与此形成对照的是，去年之前，许多开发商都大肆圈地，不少公司甚至是负债拿地。一面是负债圈地，一面是融资阻碍，而楼市的交易量又持续下滑，资金回收困难重重。内忧外患下，开发商不得不采用“低价入市”的策略，以期能快速销售产品，尽快回笼资金，缓解沉重的资金压力。

　　投资前景沉浸在迷雾中

　　投资前景的不明朗也是公寓价格回落的原因之一。高位运行的房地产市场对于投资者而言，无论是倒手赚差价还是持有出租，都存在着越来越严重的不确定因素。

　　公寓的投资回报无非来自两方面：租金回报和物业价值的提升。近年来北京乃至全国的房地产市场价格涨幅较高，而公寓租金水平虽有所提升，但相对于房价的涨幅水平而言提升非常有限。有投资者开玩笑，租金的涨幅还赶不上银行加息的增幅。由于银行利率水平不断提高，造成投资公寓的成本越来越高，租金回报率越来越低。

　　另一方面的投资回报来自于物业升值带来的收益，由于目前公寓的价格普遍较高，二手房5%的税率已经吓退了一批投资者。而且政策风险也不断增大，就目前市场而言，传统的短线投资者在目前的情况下可能面临更大的投资风险，如果一旦出现手中的公寓不能马上出手，那么资金的压力就会随之而来。

　　2008年GDP预期增长放缓，通货膨胀严重，人们对未来楼市发展的预期信心不足。虽然王石最新表态：“我们该降的都降了，应该不会再降了。”但一项目的销售人员向记者坦承：“与往年的淡季相比，同样是让利、促销，如今的效果不尽如人意。这样的市场状况之下，楼市价格的理性回归应该是在情理之中了。

　　概念泛滥拽回标高的价格

　　目前的公寓市场中，有相当部分以“酒店式公寓”自居，而这些号称酒店式公寓的滞销和价格下调，也是拉低公寓整体市场价格的重要因素。北京申奥成功后，就有人指出，随着2008年奥运会的临近，北京的酒店式公寓市场将面临特殊的市场机遇。与此同时，新加坡著名服务式公寓管理公司Frasers在北京收购了两栋服务式公寓，位于燕莎板块的原鸿艺豪苑服务式公寓也正式由Oakwood接手管理，“酒店式公寓”概念一时间盛行于市，借奥运东风，酒店式公寓的高回报率和市场认可度引起投资者的极大关注，接踵而来的自然是“酒店式公寓”在京城的遍地开花。

　　毫无疑问，奥运会是酒店服务式公寓租金上涨的助推器。但参考几个奥运城市的经验不难发现：这一市场总无法避免最终人走茶凉的命运。对此DTZ戴德梁行投资部主任刘星芸提醒投资者：“虽然奥运让这种投资短期收益大，但是长期看风险也成正比。雅典、悉尼、亚特兰大的这类房产在其奥运会两三年后，都出现了大批量的空置现象。”

　　如今酒店式公寓项目的泛滥是不争的事实，但并不是有“酒店式公寓”之名，就一定有“酒店式公寓”之实。

　　真正的酒店式公寓要具备两个条件：首先要地处城市最核心区，拥有集中的商务人士，如此才能得到较好的需求人群；其次是要有五星级物业服务水平。

　　而目前北京的很多酒店式公寓，既没有极佳的商务地段，也没有顶级的物业服务，只有高高在上的销售价格，造成价值与价格相去甚远，所以降价和冷清也就在情理之中，降价也是顺理成章。

本版撰文  李鹤 　孔凡荣