北京楼市许久没有出现的阶段性供大于求局面正在形成。

　　市场并未如人们期待的那样出现红5月，反而在4月份和5月份连续两个月新增商品住宅供应量大幅超过商品住宅销售量。

　　市场何时真正回暖正变得越来越不可期。记者采访的多位开发商坦言已经接受了观望严重的局面，新项目低开，在售项目适当促销，提高产品的附加值应对市场颓势正在成为越来越多开发商的共识，而上一次这样的共识还是约10年前的1999年。  

　　北京连续两月出现供大于求

　　据亚豪机构统计数据显示，5月全市期房品住宅日均签约216套，环比4月日均165套上升了31%，但是同比去年5月日均308套签约量仍下降了35%。虽然环比4月，期房、现房成交量均有一定幅度的回升，但仍未达到去年同期水平，楼市需求略有松动，市场仅初现回暖迹象。5月北京共有44个项目入市，整体开盘均价为15628元/平米，环比4月涨幅为1%，价格仍在高位运行。

　　根据21世纪不动产等机构的研究，4月北京新建商品住宅(期房、现房)签约面积74.8万平米，与3月份相比签约套数减少1692套，减少了21.9%，而同期供应面积为99.5万平米，商品住宅供应量超出需求量24.7万平米，这是今年以来首次出现供大于求的现象，而上年同期需求量大于供应量26.6万平米。5月份，总供应面积87万平米，销售面积96万平米，供需差距仍有9万平米，楼市继续呈供不应求的态势。

　　至少，阶段性的市场供大于求局面已经形成。

　　亚豪地产机构副总经理王英男认为，从供给层面看，自2001年开始房地产投资的高速增长在今年无法改变，特别是前三年很多公司加速了土地储备，导致供应量大大的增加。市场供应很难因为需求的突然变化而“急刹车”，供求关系变化，使得楼市连续两个月出现了供大于求。

　　阳光100置业集团总裁易小迪也认为，需求还停留在2006年易小迪(易小迪博客,易小迪新闻,易小迪说吧)留在2006年的水平，可是房价可能已涨到了2009年、2010年的水平上，所以大家停止了购买。这就带来了房地产刚性的供给碰到需求增长放缓的矛盾，近10年来的供不应求开始走向供大于求，而且这种情况在很多城市可能会出现。

　　实际上，近两年来京城的成交总量在持续下降，但是去年下降原因主要是供应不足，而今年需求观望所占因素更大。这也是为什么今年1～5月新获销售证的楼盘数量比去年同期甚至略有增加，但从很多项目消化速度并不理想。

　　北京楼市何时回暖

　　不过，大多数人并不认为北京供大于求的局面会长期持续，他们认为楼市调整可能延续到三季度末。

　　“目前宏观调控已见显著成效，大量投资炒房客被排挤出市场。在短暂的休克疗法之后，市场中真正具有刚性需求的客户会重新唤起消费热情。预计奥运会后，楼市将呈现一种良性发展的趋势。”王英男说。

　　北京著名房地产研究所副所长牟增彬也认为，此轮调整期有可能延续到第三季度末，此前，供需同时减少，市场相对冷清。易小迪则认为，可能要到明年市场才会恢复到正常的供求关系上去。

　　正是过去几年北京强硬的需求给了市场信心。根据伟业顾问测算，北京房地产市场每年最保守需求为3000万平方米，大概20万套到30万套之间，但近年每年的供应仅为10万到15万套之间，从长远来看，供需矛盾并未解决，目前只是阶段性的观望。

　　房价总体滞涨，成交量下降，是楼市观望的主要标志，21世纪不动产高级分析师孟奇说，“目前北京市场整体还是良性的，有可能到第四季度，买卖双方的心理预期达成共识，市场博弈就会有结果，不排除个案楼盘作出调整，但是整体房价下跌不太可能。”

　　开发商的应对之策

　　如果楼市最快在三季度末回暖，那么资金紧张的开发商如何应对以后的观望？

　　王英男说，市场成为买方市场后，如何实现产品和营销的创新，增加产品的附加价值很重要。现在开发商普遍采用了提升产品品质、提炼项目卖点两大方式来应对市场变化。

　　不少新推盘的开发商已经主动调整，纷纷选择项目低开面市。位于姚家园路银谷 美泉将在6月7日开盘，均价13700元/平米，远低于周边项目17000元以上的均价。该项目在5月末认购火爆。

　　记者在采访中也发现，大部分项目还有持续的打折促销计划，但不少开发商都表示未来大规模降价可能性不大，而是会在提升产品附加值等方面应对市场竞争。

　　“房地产大势不会有所谓的拐点，但是房价涨幅也不会那么凶猛，差异化竞争会越来越激烈。”北京北(楼盘资料 价格 业主论坛) 辰实业股份有限公司北辰置地分公司副总张民说。

　　易小迪也坦言，连续三年的供不应求让很多公司在销售过程中并没有做太多努力。但是现在的市场实质上回到了2000年以前供大于求的时候。那时开发商都不断地通过创新、促销来获得生存空间。阳光100应对市场的方式是靠合理的性价比产品来开拓市场，但会避免价格整体的上升或者是下降，而是进行客户群细分，产品区分，价格区分。

　　“在市场冷淡的时候，竞争的就是产品。大部分项目会选择维持价格不过快上涨，提供更精细化的产品，比如提升园林配置、改善外立面等。”北京某楼盘营销顾问、房地产资深经理人季满如说。

　　沿海地产集团副总裁陈昕也告诉记者，去年北京美利山(楼盘资料 价格 业主论坛)项目的大幅低开，就是因为沿海当时就已经认识到北京调整的必然。2008年已经是买方市场，沿海必须靠提升产品价值，在园林、配套设施上增加投入来应对买方市场。