逆市又见排号选房热销原因定价趋真

　　6月7日，北五环外项目媒体村最后一期接受认购，从上午9点钟开始，开发商推出的500多套房就在短短一天时间里被预订了150多套，截止记者发稿前为止，媒体村三天的认购期共预订300多套，金额达到3.5亿元人民币；同样在当天，金隅集团位于通州的小户型项目金隅七零九零摇号选房，200多套房源很快被订购一空……最近，类似的热销现象还发生在北京另外一些楼盘。  

　　很多业内人士认为，5月，是在“拐点论”甚嚣尘上时第一个热销的月份，楼市回暖已经不可逆转。但记者在采访中发现，类似媒体村、金隅七零九零、银谷美泉、金色漫香林、第五大洲等热销项目，定价均比周边楼盘便宜1000元／平方米以上，甚至更多。

　　与以往观望期楼盘越降价越没人买不同，此次观望期从第一个跳水者 美利山开始，一直到最近新开盘的项目，只要一降价或者打折促销，马上应者云集，项目立刻会走出销售困境。正如一位专家所言，北京楼市能否走出观望，在于开发商能否在房价上低下高昂的头颅。

　　●合理定价新盘突围观望期目前北京楼市高档住宅销售受阻,主要原因就是价格远远超出了购买者的心理底限。从2006年开始，房价似乎在一夜之间就“疯涨”了50% 150%，由于供应量的不足，恐慌性购房一时间造就了地产的虚假繁荣。直到2007年年底，政府、银行等职能部门频出重拳，加上经济适用房、两限房的呼之欲出，人们终于看到了合理价格回归的曙光。而面临“钱荒”的开发商们不得不重新审视自己的定价。

　　媒体村负责人、北辰置业销售公司总经理姜 在接受记者采访时表示，媒体村在一期以12000元／平方米均价销售完毕后，原本二期定价在15000元／平方米左右，即使如此，该项目也是区域内最便宜的楼盘。但经过对周边一些高档楼盘考察后，发现这些楼盘的销售速度非常慢，回款也受到很大影响，对于北辰集团这样全国性的大公司，必须在回款方面有充足保证，因此，集团决定二、三期不涨价，用最合理的价格迅速完成回款。

　　金隅七零九零项目副总经理王新光同样表示，销售速度是决定一个项目生死的关键。

　　●五、六两月楼市促销见成效

　　前不久，北京市房地产交易网站公布的5月商品住宅预售数据显示，5月商品住宅预售7931套，比4月多卖了2352套，这是今年以来月销售量增长最大的一次。

　　专家分析，交易量上扬首先归结为开发商促销刺激了买房需求。开发商适时地让一些价，成交量很快提速，可以说，开发商们并没有因为促销损失多少利益，反而成为了一个自我推广的良策。

　　其次，需求量进一步释放。人们发现目前除了买房似乎找不到更好的保值产品。股票、基金的不确定性使人们不敢再轻易投入，而不动产的投资是中国传统的理财观念；钢材、水泥、石油等生产资料的涨价，使越来越多的人感觉到楼市价格不可能不升反降，经济规律不可逆转，趁着楼市调整期尽快出手购买也是相当一部分购房者的心声；大量的外地买房人蜂拥入京，这些城市新贵都将未来的生活目的地选择在了北京这样的大都市。

　　第三，随着供应量的加大，很多房源能够满足购房者的居住需要，选择面广，加快了买房速度。

　　●投资客减少买房者多为自住

　　“现在投资客比以前明显少了，而自住型购房者占了绝对多数，水而自住型购房者占了绝对多数，水分被挤掉了，也就是真正的需求者”，北京中原地产总经理李文杰形象地比喻道。去年之前，北京房地产市场上，有30% 40%的买房人是投资型的，而从去年的第四季度到今年的一、二季度，北京投资客慢慢淡出市场，而真正的需求者大量浮出水面。这些人的特点是支付能力强，并不受政策、利率等因素的影响，而且购买的房产基本都是中高档的楼盘为主，毕竟他们的买房行为不存在出租、投资目的，抵抗风险能力非常强，这才是真正的买房主力军。

　　北京东四环项目金都杭城总北京东四环项目金都杭城总经理高宏标在接受记者采访时表示，现在来售楼处的客户比起一年前的确是少了很多，但购买力却增强了，基本都是为了选择理想居住而来。这些客户基本都是举家前来，尤其对环境、配套等硬性生活指标尤为看重。

　　“我们并没有折扣，但我们发现现在的自住型买家并不在意贵不贵，而是看值不值。”高宏标说，以往不太好卖的大户型反而成了热门货。由此可以看出，北京的刚性需求非常旺盛。