茶座背景
亦庄，这个被誉为“北京的欧洲小镇”的区域，在2004年之后住宅产品供应一度几近断档，在前两年楼市价格疯涨的时候，金地格林小镇6、珠江奥古斯塔城邦、亦庄北岸、天鹅堡等项目踩着优雅的步点相继入市，价格增幅自成一体，宛如与世无争的“世外桃源”。然而，当其他区域楼市的疯狂褪去，蓦然回首，人们发现金色漫香林、融科香雪兰溪、水晶布洛格、阳光波尔多小镇等一批项目在亦庄迸发，金地格林小镇6、珠江奥古斯塔城邦、亦庄北岸等项目也取得了较好的销售成绩。在楼市一片萎靡中，亦庄楼市奏出最强音。
是什么让亦庄楼市在其他区域项目纷纷延期开盘的时候集中入市？亦庄新城规划将如何改变亦庄楼市生态？90/70政策又将给亦庄产品带来怎样的变化？带着这些问题，本期精品地产沙龙邀请了金地、珠江、金融街等地产集团嘉宾，为读者解读亦庄楼市蓝图。
本期嘉宾
范晓天 北京金融街奕兴置业有限公司副总经理
金色漫香林，位于亦庄三羊居住区，总建筑面积42万平方米，项目为板式结构，设计有88平方米小户型电梯洋房、140平方米花厅洋房和200平方米叠墅。
赵津 珠江地产营销中心总监
珠江奥古斯塔城邦，亦庄马驹桥1号桥南，总建筑面积超过100万平方米，一期为果岭公寓和高尔夫别墅，果岭公寓主力户型面积在90平方米以下，以纯板式为主，全新精装修交房。
李璞 金地北京公司营销部经理
金地格林小镇6，位于亦庄马驹桥1号地，总建筑面积15万平方米，项目分为南北两区，采用法国卢瓦尔式建筑风格，着力打造小镇风情。
关键词：容积率
范晓天：由于区域定位的原因，亦庄主要以工业用地为主、住宅用地为辅，项目整体容积率较低。早期 城百丽、一栋洋房、金地格林小镇都是低密度产品，所以亦庄楼市一直给人“欧洲小镇”的印象。在2002~2004年间，这批项目集中出现之后，亦庄没有大规模开发用地，其低密度趋势得以延续下来，这也是亦庄与其他区域最大的不同。这些“低密度、高舒适性”的郊区化住宅产品，吸引众多CBD客群主动向亦庄转移，推动了亦庄楼市的发展。
在90/70政策出台之后，亦庄的楼市形态开始发生一些改变。
从产品层面看，住宅容积率开始提高，小户型项目也随之增加。以我们集团开发的金色漫香林为例，该项目最早时容积率为0.6，受政策影响提高到1.2，为此增加了较多小户型，也加大了项目的设计难度。根据目前的客户积累情况显示，小户型需求超过了60%。
从购房人群看，人们由当初的主动郊区化，向被动郊区化转变，因为城市中心项目价格已经超出人们的购买力，购房者开始向价格较低的郊区楼市转移。对郊区产品的需求也从讲究舒适度的低密度住宅向满足居住功能的小户型靠拢。当然由于城市的快速扩张，在五环边的亦庄也从郊区概念向新城概念转变；随着亦庄项目入住率的提高，商业的发展有了支撑，整体环境变得更为成熟。
李璞：在商业规划上，亦庄采用了新加坡的邻里中心模式，即将集中型商业打散，分布到各个社区当中。这是因为在亦庄核心区，以低密度住宅为主，相对较少的居住人口不足以支撑大型商业中心，所以给不了解亦庄的人以商业配套不足的印象。但随着亦庄项目入住率的提升，人流的增加将给亦庄商业发展带来新的机会。
