从3月份开始，就陆陆续续有传言，部分银行放松二套房贷款认定标准，北京、上海、深圳等大城市均有此现象发生，进入6月份，传言愈演愈烈，先是有媒体报道称深圳四大国有银行集体冲动，违规放松二套房贷款政策，后银行又集体在媒体上否认违规，值此国家宏观经济调控收紧之时，事实真相究竟如何？昨日，新华社发文，试图揭开深圳二套房贷款之谜。本报全文刊发以飨读者。

心照不宣的“潜规则”

针对最近有关商业银行出现放松房贷现象的报道，深圳中行和农行回应说，该行一直以来都是严格按照监管政策执行的，从未出台过松动的任何操作办法。深圳工行则表示，工行对房贷的审核都集中在个人业务部，业务人员只负责资料的搜集，在贷款审核和发放上，工行一直严格按国家政策执行，从来没有松动和改变。

真的是这样吗？位于深圳中心区的皇御苑均价为每平方米1.9万元，记者以购房者的身份咨询了该楼盘的售楼部，工作人员告诉记者，按揭银行可以选择工行、农行和建行三家，如果已经买房，只要完成了按揭还贷，就可以享受第一套住房的优惠；如果没有还清贷款，可以联名与18岁以上已经工作的孩子或弟弟共同买房，一样可以享受首付两成的优惠。

记者随后又致电银行求证，工行信贷部门明确表示，如果手上没有贷款要还，购房者就可以享受第一套住房贷款政策优惠。

市民周先生近期在深圳布吉片区买了一套龙园意境的房子，面积129平方米，属于第二套住房，银行办理按揭时，首付是三成，因为银行告诉他，深圳人均居住面积是28平方米，而他家现有的住房水平低于该标准，所以可以享受首付三成的政策。

“实际上，从去年9月到现在，我就从来没有看到任何一家银行对自己的二套房贷款政策明确过，银行在具体操作的过程中也很迷茫。”一位银行人士表示，目前，各银行执行的二套房的政策多是采取守住底线原则，具体操作过程中，由于政策很多细节不明确，银行肯定会去找政策的漏洞。

“就拿人均面积这一项来说，规定中要求‘家庭人均住房面积低于当地平均水平’，那么这个当地平均水平究竟如何定呢？是按户籍人口算，还是按常住人口算，还是按所有人口来算？银行按哪个标准操作才不违规呢？到现在没有明确的规定出来。”这位人士说。

风险隐患逐渐显现

自去年下半年以来，深圳房价已经下跌超过30%，这意味着很多购房者的三成首付已化为乌有，如果房价继续下跌，购房者卖掉房子可能都不足以抵偿银行贷款，房子将沦为地地道道的负资产。从这个意义上说，深圳楼市的风险隐患目前日益显现，为急于扩大房贷的银行敲响了警钟。

这种情况很多银行是心知肚明的。中国银行深圳分行接受记者书面采访表示，一季度深圳中行零售贷款(住房信贷、汽车信贷等)净增13.6亿元，贷款新增量超过同业各家银行。在业务发展的同时，该行还注意严格把控风险。

中行表示，目前中行零售贷款资产质量的走向基本符合预期，他们尤其注意审查交易和首期款的真实性，严格执行面签制度，确保客户资料的真实性、完整性和一致性。在原有信息核查的基础上，扩大核查的范围，重点关注楼盘的成交价格合理性。

“我们放贷时不仅看抵押物，而且要看信用和还款能力。”一位银行人士告诉记者，中国的银行大规模地做按揭业务是近10年的事，因此很多管理并不完善。以前放贷时，只看房子，房子不错，就把贷款放出去了。但现在抵押物有可能靠不住，因此银行特别关注客户的信用和还款能力，这样风险控制就会好一些。

深圳大学国际金融研究所所长国世平说，据他掌握的情况，深圳的银行在住房贷款方面确实出现了一些呆账坏账，但总体情况不算太差。与美国次贷相比，中国的住房贷款主要是给优质客户的，也就是说，国内购房者的经济条件和还款能力都比次贷客户高，所以还没有出现大问题。但这不等于银行违规放贷没有风险，如果房价继续下调，今年下半年或明年将迎来客户违约的高峰。

应加强事前风险控制

深圳银监局有关负责人告诉记者，他们获悉媒体的报道后，立即布置了对各家商业银行的自查和检查，下周具体的情况会出来，届时会向媒体通报。他还表示，作为在一线做业务的银行工作人员为了完成任务，难免有夸大之辞，但深圳大规模放松二套房政策不太可能。

事实上，各家银行二套房贷的具体执行政策都不一样，简单地说谁违规，谁不违规，意义不大。重要的是，此事折射出两点亟须解决的问题，一是国家有关二套住房房贷政策确实存在不少漏洞和空缺，比如“家庭”怎么界定？又怎样执行？人均居住面积如何计算？违规了如何处罚？这些漏洞如果不扎紧，银行总有空子可钻。

二是监管部门应该加强风险控制。风险一般是滞后的，尤其是作为市场主体的银行，在扩张住房信贷时，往往是以当前的房价为价值评估依据的，其前提在于楼市稳定。一旦房价出现大幅度下跌，等到银行警惕的时候，往往已经是积重难返了。

因此，银行监管部门需要加强前期的监管工作，看到宏观经济环境发生了变化，就应该及时地提醒银行注意防控风险；同时，加强对银行信贷资金安全的及时了解和掌控，做好事中的监督，防止银行为眼前的利益所蒙蔽，不断违规放贷，最终导致风险上升。新华社记者彭勇

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