“怎么会是这样？”谈及上半年北京楼市，记者不止一次听到房屋销售人员如是感慨。

“雾里看花”的房价、花样繁多的促销、惨淡的成交量，对于不少地产从业人员来说，奥运年北京楼市的状况与他们此前设想的并不一样。

上半年，北京楼市促销手段层出不穷。年初开发商还只是推出一次性付款98折、贷款99折的优惠，之后便逐渐加大力度，很多楼盘推出较正常价格低2000元左右的特价房，或者暗降房价。比如，回龙观区域的东亚上北中心在中关村繁华地段打出了“买两居送价值13万元轿车”的广告；昌平区伯朗峰项目以每平方米9000元均价开盘，赠送每平方米2500元标准的精装修及家电；丰台区保利百合花园开盘时，客户办理银行卡房价可以优惠2万元。

虽然开发商使出不少招数，但销售数据显示购房人并不买账。以保利百合花园为例，北京市房地产交易管理网统计数据显示，6月1日开盘至昨日，该项目的签约量只有349套，与此前期望的首月500套以上的目标有很大差距。“有购买力和意向的客户一般都在开盘第一个月购房，之后签约的便零零星星的了。”该楼盘销售人员说。

与深圳等城市相比，北京房价并未出现集体性明显松动，房价呈现涨跌互现的格局。大湖公馆、悦园、御金台等楼盘价格未出现松动，有的甚至继续上涨。记者采访发现，去年下半年以来开盘的楼盘，为了加快回笼资金，大多采取了降价或打折的措施。而之前开盘的楼盘，已经销售了大部分，房价变动幅度不大。

成交大幅下滑

与其他很多城市相似，上半年北京楼市成交量明显下滑。北京房地产交易管理网公布的数据显示，上半年北京住宅期房及现房网上签约总量为40600套，比去年同期的65004套下降了38%。“我爱我家”市场研究中心统计显示，上半年北京二手房交易总量达35276套，较去年下半年环比下降35．62％。

此外，根据北京市国土局2008年土地供应计划，今年北京市将新增住宅用地供应1700万平方米，较前两年1600万平方米略高。北京土地整理储备中心的资料显示，上半年北京市共成交住宅及含住宅项目用地34宗，实际成交面积只有550万平方米。由于住宅用地供给的稳定增长加上地产商拿地的日益谨慎，尤其是资金链的紧张，前两年土地供不应求的局面已经得到扭转。

“上半年土地交易情况非常差，开发商只能尽力去保预留地，没有拿新地欲望。”北京市国土局有关人士介绍，以往地产商踊跃竞标，土地频频拍出高价，今年则成交惨淡，不少地块甚至流标。

他还透露，北京土地交易方式将发生重要变化，公开竞拍方式将改为一次性报价、不设评审、价高者得的新方法。新方案目前已经通过北京市政府批复，有望对土地成交产生一定刺激作用。

保障性住房供应增长较快

近年来国家加大了房地产业的宏观调控，加快保障性住房建设，优化住房供应结构，如今北京市保障性住房建设成效初显。根据土地供应计划，北京市今年计划建设经济适用房300万平方米和限价房450万平方米，与去年北京实际新建保障性住房507.4万平方米相比增长较快。

住宅结构方面，虽然“90/70”政策推出已有两年，但目前来看，随着中小户型大量上市，大户型稀缺的场面并未出现，小户型仍然比较受购房者欢迎。

位于百子湾区域的金都杭城 ，在售房源只有3套是90平米以下的两居，每平米价格为17800元，比其他户型高1000元。今年初开盘的美利山，同样是以130多平方米的三居为主打楼盘。销售人员说，主要原因是附近的沿海赛洛城是以一居、两居等中小户型为主，美利山则侧重开发三居。“楼市需求人群如同金字塔，户型越大，需求者越少。90平米以下户型首付比例低，消费者承受力更强，未来肯定有更多中小户型出现。”

但也有人认为，中小户型商业住宅将面临保障性住房的低价挑战，开发商并不太愿意把宝全押在上面。