楼市两大死穴

　　大部分公司借贷资金依赖度在20%-30%之间，陆家嘴（17.28，1.41，8.88%，吧）基本不依赖信贷资金，万科与行业依赖度一致

　　“买还是不买？”尽管地产股大幅反弹，充当了领涨的急先锋。但畏地产如虎的情绪没有改变。

　　号称2008年冲击千亿销售额的万科，公告上半年的销售金额仅为241.3亿元，同期增速从前五月的67%下滑到38%。但是，不少券商仍旧维持其“推荐”评级。

　　近一段时间，证监会已批准多家房地产公司的再融资方案和发行公司债，这似乎暗示了管理层的救市愿望。

　　“国内房地产开发的繁荣没有改变，不需救。”日前中国社科院金融发展室主任易宪容在其博客中，针锋相对的指出。

　　上述种种如何理解？这的确是一件麻烦的判断。围绕房地产行业的争吵，已经延续了10个月之久。

　　真实的下滑

　　近日，万科发布公告称，2008年6月份实现销售面积44.8万平方米，销售金额43.7亿元，环比5月份下滑近20%，2008年来累计销售增速也从1-5月的67%大幅下滑到38%。

　　“4、5月份广州房屋成交量同比有较大幅度的下降，但是平均销售价格却同比多出2500元左右，成交结构中，万元以上的房屋成交数量大大多于7000元以下的中低档房。”广州市房地产协会特约研究员韩世同据日前最新公布的数据分析说。

　　根据国信证券研报提供的一份数据，6月23日至6月29日，京、沪、深、津、渝、宁、杭、汉八市的商品房销售数据来看，虽然有所回升，但与去年火爆的楼市相比，整个市场仍呈偏弱态势。

　　而理财周报记者根据WIND提供数据统计得出，截止至5月份全国商品房销售面积为1.96亿平方米，同比去年下降7.11%，商品房销售额为7837.24亿元，同比下降2.76%。

　　业绩增长背后的“阳谋”

　　而根据已公布的2008年一季度报，104家房地产上市公司一季度销售收入同比增长47%，净利润同比增长67%；其中总市值前30家的上市公司一季度销售收入同比增速为30%，净利润同比增长25%。而根据近期已经发布的房地产公司中报业绩预告中，大部分房地产上市公司利润仍有大幅增长。

　　中信建投指出，目前较为充裕的预收款项保证了2008年上市公司的业绩增长。在商品房成交量与2007年持平的前提下，预计2008年上市公司营业收入能保持10%的增速，考虑企业所得税率由15%和33%统一调整到25%的因素，预计2008年上市公司净利润同比增速为15%左右，同比增速有所回落。

　　但如果考虑到房地产行业会计做账的具体情况，事情就并非表面看的那么光鲜。

　　“房地产上市公司做账有其行业特点，房产公司一般只会把已经竣工的项目收入记入会计账目，比方说一个楼盘在2008年竣工，但其在2007年销售预收到的款项不会记入当年的会计报表，而是记入2008年的会计报表。也就是说实际上中报上利润看好的房地产公司，实际上大部都是在吃2007年的老本。”莱蒙鹏源集团投资发展部洪敦胜接受理财周报记者采访时说。