自从2001年7月13日北京申奥成功以来，鸟巢及奥运周边场馆的房地产项目就成为投资者们的宠儿。良好的投资预期以及市政建设的巨额投入，使亚奥板块的区域价格一直处于京城楼市的领涨前列。但是，随着北京奥运会开幕在即，亚奥板块房地产项目租金价格以及二手房成交量却并未如之前人们预期的火爆，甚至出现不断走低的行情。面对这样的市场状况，投资者们该如何调整心态和投资策略？

　　短租价格直降6万元

　　在鸟巢旁从事房屋租赁和二手房买卖工作的贾芳近来显得有些“清闲”。作为北京中远房地产经纪有限公司亚奥风林绿洲分行经理，贾芳最近接到的多是业主要出租房屋和挂牌交易的委托，而打来求租和求购的电话的却并不多。

　　“原先我们预想随着奥运会的临近，来租房和买二手房的人会很多，但实际情况让人有些失望。今年3月份，风林绿洲一套180平方米的三居8月的短租报价还是10万元/月，但现在报价降到4万元，成交的例子也并不多。”贾芳告诉记者，在风林绿洲小区出租房源和求租需求比约为10:1，这一数字还有进一步增加的可能，鸟巢周边的其他小区也基本是这种状况。

　　并非中原一家机构的情况如此，21世纪不动产北京区域市场部统计资料也显示了这一趋势：5月份鸟巢周边租赁市场的成交量比4月份下降了8.9%，其中周边的大屯、健翔桥、北辰等区域下降明显。相比成交量的下跌，鸟巢周边地区寻求出租的房源挂牌量却仍在上涨，涨幅达18.9%。

　　过高预期生虚火

　　21世纪不动产北京区域市场部经理齐凡认为，部分奥运场馆周边的业主对于奥运期间房屋预期价格相对较高，比平时要高出4~5倍，造成租金“虚火”。而租客的心理承受价格要低于业主报价，直接导致了奥运场馆周边租赁市场的供需比例严重失衡。

　　2004年5月，李女士在大屯路的华悦国际公寓买了一套138平方米的两居室，当时的价格是9600元/平方米，加上装修费一共花了163万元。“这套房子就是奔着奥运买的，想在奥运的时候租个好价钱。现在月供差几毛钱就7000元了，我开7万元一个月的短租价不算高吧。”和李女士一样心态的投资者并不在少数，然而日租金2333元的价格却是多数租客难以承受的。

　　8000套新增客房压缩市场

　　不久前，北京市旅游局局长张慧光透露，在五星级饭店中,奥运签约饭店标准间平均价格为每间2140元~2960元/夜；非奥运签约饭店标准间平均价格为每间3840元~7910元/夜。四星级饭店客房平均价格为每间2226元/夜，三星级饭店平均房价是每间1556元/夜。李女士的报价与四星级酒店的水准持平，而与酒店的服务水平相比，李女士的公寓显然缺乏竞争力。即使按照较为普遍的4万元/月的短租报价计算，这些项目的租金也与三星级酒店的水平相当，优势也仅剩下靠近鸟巢这一条了。

　　据仲量联行酒店集团统计显示，2008年北京将有18家高级酒店开业，新增客房数攀上顶峰，达7112间。这一数字仅包括高级酒店的新增客房数量，更多的经济型酒店还未计算在内。

　　业内人士分析，酒店接待能力的增加是影响奥运场馆周边项目租金的重要原因之一。而一些旅行社因为没有奥运赛事门票，放弃了奥运旅游团，使得游客数量有所减少，加剧了奥运周边项目求租需求的不足。

　　奥运地产投资价值仍在

　　中原三级市场研究部分析人士认为，虽然市场求租需求不如预期，但目前在该板块出现的“租不抵供”（即投资客投资购买的房产项目租金不够用来抵消贷款的月供金额）的现象并不普遍，而是主要集中于近一两年在该区域投资买房的消费者身上。

　　北京中原三级市场研究部分析人士提醒投资者，如果每月的月供金额高于租金金额，就应结合自己的资金实力，考虑未来该区域房地产市场的走势和价格、租金的变化趋势，及宏观经济形势的整体走势来决定自己继续出租或是出售房屋。