后奥运楼市解套方案之望京区域
区域分析 韩国人观望 寒冬期肉搏战
如果没有2007年9月底起始的那一拨政策“重创”，以及引发的此后的楼市寒冬，望京楼市的2007年~2008年应该是一派繁盛场景。当望京内寸土寸金时，北纬40°、华彩国际公寓、中广宜景湾、里外里公寓（原万方国际公寓）等中高档纯新盘强势集中亮相，目前这些项目均在售。而且，大多是开盘后不到半年，价格就能飙升5000元/平方米左右，最高时，某项目均价已接近20000元/平方米。即使这样，主客群韩国人和CBD高级白领仍然购买热情不减，直到去年年底……
大西洋新城策划总监张小惠笑称，现在连望京里的韩国购房人都开始观望了。的确，进入2008年，总价高的中高档公寓市场惨淡，以此类产品为主的望京区域自然首当其冲。加上大西洋新城六期、国风上观（国风北京二期）等老项目后期也加入了战局，望京竟然陷入“肉搏战”。上半年，华彩8号楼、大西洋新城六期曾因低单价、低总价，而在寒冬期的销售成绩让人眼前一亮，但此后，望京区域便是折扣“暗战”。降价幅度最大也达每平方米四五千元。据记者观察，目前望京均价在15000元/平方米左右的在售产品可以保证一定的销售速度。
二手市场 85平方米两居最吃香
望京独特的国际人文环境使这里的二手房租赁和交易市场一直火爆，尤其是限外政策出台后，“韩流”义无反顾地流向了二手房市场。
我爱我家调查显示，由于受去年底交易淡季影响，2008年，望京许多业主急于套现，使很多地理位置优越、户型合理的房源得到大量释放。据统计，目前该区域交易主力是总价在100万之间，面积在85平方米左右的两居室户型，但目前望京地区的二手房市场中以三居室的供应量居多。价格方面，二手普通住宅售价在10000~13000元/平方米左右，这些房源多集中在2000~2005年投入市场的项目，如南湖东园、望京新城；二手公寓的交易均价在12500元左右，如大西洋新城、风格雅园、方舟苑等；二手高档公寓的售价在14000~15000元/平方米之间，例如CLASS、慧谷根源等。
我爱我家建议，中低收入群体可以主要考虑花家地、高家园、芳园里、驼房营、南湖中园、南湖东园、望京花园等社区的商品房和已购公房。虽然这些房源房龄相对老些，但是在社区配套、90平米左右的小户型和性价比上占有很大优势。高收入人群，则考虑国风北京、朝廷公寓、宝星园、慧谷阳光、慧谷金家家园、华鼎世家、融科橄榄城等这些项目，这些房源较新，绿化和户型较为合理。
解套方案 区域土地稀缺 建议暂时观望持仓
500强外资企业是望京区域的优势，投资型置业也一直是该区域的主流。但是，毋庸置疑，现在望京的被套一族，也大多是在去年9~10月入市的投资客们。
四环至五环间传统概念上的望京区域的土地确实所剩无几了，以后将向北五环外外扩的趋势很明显。但核心区进驻人群的刚性需求还在增加。虽然去年透支了区域价格增长空间，但长远看，望京核心区生活配套成熟，未来产品仍具极强稀缺性。因此，建议暂时观望持仓，勿“割肉”。可先通过出租挽回些损失，或者原先住在五环外的自住人群，也可借此机会关注核心区的小户型产品，比如，大西洋新城六期精装修现在才15000元/平方米，刚开盘不久的国风上观均价也仅13800元/平方米。
