《物权法》施行，你准备好了吗

　　十月一日，业主们期待已久的《物权法》就将正式施行，修改后的《物业管理条例》也于同一时间生效。《物权法》和《物业管理条例》对业主与物业、业主与业委会、业主与业主之间关系的重新定位和规范，无疑将对我们的生活带来巨大改变。对于这些改变你了解多少？面对这些改变你准备了多少？如果您对这些问题还心存疑问，下面请随我们一道解读《物权法》关键法条，让您从容应对物权法时代。

　　预告登记，给你的房子下订单

　　案 例

　　张先生看中了一套位于南三环的二手公寓，在交付15万元首付款后，卖方声称办理产权证变更要一段时间，而张先生办理二手房按揭也正好需要时间，所以就没有急着和卖方办理产权证。就这样一拖再拖，一个月后卖方通知张先生收回15万首付款，公寓已经卖给别人，因为对方出价更高。

　　面对这种一房二卖的行为，物权法设计了预告登记制度，以防止类似情况的发生。

　　 关注法条

　　《物权法》第二十条规定： 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

　　 解读

　　在北京对商品房交易实施网上登记签约之前，开发商一房二卖的现象时有发生。于是物权法为保障买房人的权利设计了预告登记制度。预告登记可以保证登记人的优先购买权，也可以有效抑制房屋买卖中“一女二嫁”的欺诈现象。当购房者与卖房人签订买卖合同，支付了部分房款后，等待办理产证。期间，卖房人又把房子转卖给了另一方，并给另一方办理了房产证，结果就造成了两位购房者抢房的现象发生。

　　但商品房交易实施网上登记之后，这种现象得到了有效遏制，如今一房二卖的情况更多地在二手房交易中出现，因为二手房卖主一般会委托多家经纪公司卖房，卖主就有可能在接受一方定金或首付之后把房子再卖给出价更高的一方，所以买方在交付首付款后，可以到登记机关申请预告登记，以保证自己的优先购买权，防止到手鸭子被别人抢走。

　　记者提醒

　　物权法实施后，购房者在和卖房人签订了买卖合同后，就可以到房屋登记机构办理预告登记，付完房款，再进行产权登记。要注意的是，从可以办理登记之日起3个月内要登记，否则预告登记就失效了。

　　此外，当下夫妻、亲属共同买房的情况很普遍，可以要求在产权证上登记双方名字。对于当双方共同购买房产，而产权证只登记了一方名字时，另一方可以申请异议登记，要求更正，以保证自己权利。 但在异议登记的15天内必须向法院起诉要求更正，否则异议登记失效。