今后本市街道(乡镇)办事处、社区居委会要对物业服务企业进行监督，街道(乡镇)办事处还将参与新建住宅项目的交付验收，以此减少物业纠纷。同时本市正抓紧研究制定规章，明确业主委员会的地位。

　　昨日市人大常委会会议听取了副市长陈刚所作的规范物业管理议案办理情况的报告、市人大城建环保委员会主任委员张毅所作的规范物业管理议案督办情况的报告和市人大常委会副主任赵久合所作的检查物业管理条例执行情况的报告。

　　报告中直陈目前物业管理与服务中的难题，为解决这些难题，本市将出台《关于加强住宅区物业管理工作的指导意见》。意见明确街道(乡镇)办事处负责组织、指导业主委员会的成立和换届工作，社区居委会可以根据业主的要求，组织召开业主大会，重新选举业主委员会。

　　业主委员会成立率不到两成

　　本市业主大会和业主委员会的成立率较低，目前全市3200个住宅项目中，成立业主大会和选举产生业委会的只有574个，成立率仅为17.9%，还不到两成。执法检查报告中分析成立率低原因有二：一是部分业主参与小区公共管理的意识不强，导致业主大会难以达到法定人数；二是物业管理条例规定，缺乏可操作性的指导，再加上政府主管部门和社区基层组织监督指导不到位，业主大会和业主委员会的资格认定和组建程序都有很大的随意性和无序性，也经常造成业主大会和业主委员会在组建过程中就夭折流产。

　　本市将抓紧调研制定规章

　　条件成熟的小区才能够成立业主大会，选举产生业委会。市建委物业管理处处长赵成表示，现实生活中还存在有的小区不希望成立业主大会的情况，市建委也与业主进行过沟通，希望逐步创造条件成立业主大会，选举产生业主委员会。此外，本市将抓紧调研制定规章。

　　全面规范相关各主体的权利和义务，重点解决物业管理区域划分、业主委员会地位、业主自治与居民自治的关系等问题。今年年内本市还将出台业主大会成立和运作指导规则、物业服务合同示范文本等规章，以此引导促进成立业主大会和建立业主委员会。

　　追访物业难题

　　问题

　　专项维修资金使用率仅3%

　　截至今年4月，本市共归集商品住宅维修资金130亿元，但按条例规定，专项维修资金的使用由业主大会决定，并经物业服务区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。而本市业主大会成立率又非常低，导致绝大部分小区无法使用这笔经费，目前全市累计支用维修资金415万元，使用率仅3%。

　　资金闲置多因商品住宅建设时间短

　　专项维修资金可以比作“房屋养老金”，赵成称，一般情况下，房屋投入使用10年之后才会开始维修，而目前本市大多数商品住宅建设时间较短，还没有进入大修期，这是导致资金闲置的重要原因之一。赵成表示，目前专项维修资金按照银行3%的利率增值，其使用情况要在小区内公示。至于维修资金的结余，可以通过专项维修资金查询卡查询，目前全市已发放了45万张，预计共发放100万张。

　　问题

　　有的小区物业费收缴率仅10%

　　本市部分小区物业费收缴率较低。据对石景山区4家区属国有物业企业2006年经营情况调查，大多数小区的物业费收缴率为70%左右，没有达到物业企业维持正常经营管理活动所需要的80%收缴率。其中芳星园小区物业费收缴率为45%，最低的鲁谷重聚园小区只有10%。怀柔区物业平均收费率在60%左右，个别矛盾突出的小区收费率不足20%。

　　物业服务不到位导致业主拒交

　　市人大常委会副主任赵久合称，物业费收缴率低原因有四，一是业主无法按照有关规定行使物业费决定权，因而拒绝交费。物业企业通常由开发商指定，物业费也由其单方制定，业主没有选择余地；其次，普通商品房物业服务收费缺少指导价格，业主与物业企业对收费标准达不成共识；此外，物业企业服务不到位，业主常以不交物业费的方式来表达不满；低收入家庭无能力支付物业费也是原因之一。

　　问题

　　开发商指定“自家人”管物业

　　很多小区既没有按规定采取招投标方式选聘物业服务企业，也没有执行市建委关于“开发商具有物业管理资质的，不得承接本企业及相关单位开发的新建住宅项目”的规定实行建管分离。业主一旦对开发商有不满，很容易转嫁到物业服务企业身上，拒交物业费。

　　暂不硬性要求建管分离

　　开发商和物业这种“自家人管自家产业”的现状属于历史遗留问题，此前本市并未规定开发商不能承接自己建的住宅项目。赵成表示，本市将根据不同住宅项目的情况逐步解决，暂时不会硬性规定所有住宅项目立刻建管分离，主要还是要由业主自己选择物业管理方式。

　　问题

　　商品房物业收费缺政府指导价

　　市人大常委会的执法检查报告建议，尽快制定普通商品房住宅小区物业费政府指导价格，完善经济适用房小区、危改回迁小区物业费政府指导价格，确保其权威性和代表性。

　　物业费应依靠市场调节