——专家认为：服务好坏决定收费标准

    自从1月1日《北京市物业服务收费管理办法（试行）》（以下简称《办法》）正式实施以来，我们就不断接到读者来电，向我们反映说不清楚物业费的具体构成和应该采用怎样的物业服务标准，所以在和物业签订合同的时候，也只能糊里糊涂地就把字给签了。希望我们能把物业由哪些项目构成以及大致服务标准给做做解读和分析。为此我们邀请物业管理专家——北京市物业管理商会秘书长刘玉慧女士，就物业费构成及服务标准为大家分析一二。

管理人员费用

    费用名称：《办法》对于物业服务成本和物业支出构成共列举了九个部分，其中第一项就是：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。在之前的《北京市物业服务收费政府指导价收费标准》里，这部分费用叫“综合管理费”。

    费用构成：这其实就是物业管理企业的人力资源成本。物业管理企业的人员大致可分为两部分，一是管理人员，二是技术人员。其中管理人员负责企业日常事物管理和与业主的沟通交流，而技术人员则负责公共设备维护保养和业主个人设施维护等事物。

    其工资也从1000元到4000元不等，一般而言，技术人员工资在2000~4000元左右，管理人员2000~4000元不等。而一个30万平方米的社区需要配备的技术人员10~20人，管理人员10人。

    除工资外，社会保险大概占工资额的40%，比较正规的物业管理企业还需要支出员工用餐费、服装费等其他福利费用，这部分浮动范围较大，没有硬性规定。