商铺

张小姐  上市公司营销总监
用商家的眼光选商铺

    投资现状

    曾经成功投资过超市店面的张小姐目前正在物色新的投资店面，初步的方向是社区商业。

    从产品属性特质而言，社区底商是相对最适合投资的商铺类别，因为其各商铺的独立性相对较强，前期规划合理的社区底商商铺，在后期对统一经营管理的要求相对不高。对于社区底商大部分开发商会考虑销售，从现实来看独立控制出入的社区底商确实又比其他商铺产品也更容易受到投资者的认可，而开发商作为趋利性的商人，在可取得更高售价的机会下，较容易实现销售的前提下，则更愿意进行大规模底商的开发，而不愿过多地去考虑其未来在经营上的可行性，区域是否可以对其开发规模形成支持。所以一定要在投资的前期把调查的功课做足。

    置业主张

    张小姐认为，投资商铺最重要的一点就是定位要清晰，要弄明白把铺子租给谁，适合什么品牌，会有什么人消费，商家能不能盈利，适合什么样的租金水平，今后能不能升值等等问题。这些都属于投资商铺前的基本功课。

    比如看到一个商铺，就必须考虑和调查清楚，这么大面积的商铺适合什么样的商业类型，是餐饮、中介公司、票务、干洗店、专卖店还是小超市？这样的地段和周边的消费水平，能支撑什么水平的品牌？在保守估计的营业额基础上，预期的租金水平能不能让商家在撇去其他成本后还能盈利？张小姐表示，如果不能把这些前期的功课做足了，得出自己的投资评分，而是一味听从售楼小姐或媒体专家的“忽悠”，投资失败十有八九。

    选择投资项目的时候一定要选择有品牌的大地产开发公司的产品。因为这些老牌地产公司非常稳健，产品质量有保证，而新公司往往热衷于炒作。张小姐举例说，在香港同样的位置，长江实业的项目就能升值得比较快，这就是一个品牌开发商的品牌价值。此外，投资商铺还要不断地调查市场、走访楼盘，对目标商铺周边的商业类型、数量及分布、各行业的平均租金水平、客流量、消费人群等烂熟于胸，同时对不同行业的品牌企业对商铺面积和租金水平的要求做到知己知彼。

张女士  香港驻京分公司投资开发部经理
商铺投资不追求最高点的利润

    投资现状

    1996年就已介入房地产投资领域的张女士可以算得上是房地产投资领域的佼佼者了，目前包括澳洲在内共有7个地产投资项目。

    张女士认为在期房和现房之间，最好还是选择现房。张女士以自己投资的两个商铺为例，期房首付100万，还两年贷款，在这两年中没有租金收益。而现房首付虽然是130万，但拿到就可以出租，出租价第一年就能达到33万，这样不至于使资金的压力太大。同时大家都认识到投资有风险，但是对于风险，你能扛到一个什么程度，这一点一定要考虑到。对于租户，也要有所选择，尽量租给那些有一定实力以及连锁品牌的客户。

    置业主张

    租价并不是越高就越好，一旦发现有相同位置但店铺租金更便宜的租户就会换，造成店面出租的不稳定。做长线投资，始终不攀比市场最高点的利润。