打破“买房保值、增值”的金科玉律

    5月19日，三年以来首次二手房展在工体北门露天广场拉开帷幕。在“国六条”刚刚出台，央行加息20天的敏感时期，二手房以这样的方式强势出击，可以看出消费趋势的端倪。对房产投资回报神话的迷信，是楼市虚火的根源之一；在二手房消费加速的背景下，拨开众说纷纭的投资回报迷雾，显得尤为必要。

    在中大恒基万柳店的店长董小姐看来，房产的投资回报相当可观。2002年开盘不到1万元的万泉新新家园，现在成交的二手房价格基本在16000～18000元/平方米之间。

    然而，在另外一些中介看来，房产的回报率显然没有传说中的那么高，比如亚运村的某些楼盘，在二手交易的时候，除去交易成本，实际收益寥寥无几。
哪个说法更接近事实真相？

供给增加带来出售压力

    在过去的一年半中，个人住房贷款利率上调了三次，这无形中已经给投资者一个非常明显的信号，贷款利率还将继续上调，房产投资的成本必将增加，投资风险将会加大。因此，利率上调对房产投资者特别是对部分持有多套房产进行投资的人群会产生巨大投资压力与投资风险，投资收益会明显下降，从而会使部分投资人士抛售持有的投资物业。据“链家地产”统计数据分析，将近有10%的二手房投资人群，其中绝大部分都是投资二手商品房；而在商品房中又有20%左右的投资者，受加息影响促使一部分投资商品房的投资者也将进行出售，从而就会大量增加二手商品房的供给量。

    供应量的增加，给二手房投资回报带来不少变数。

经济大势抵消上涨预期

    事实上，自2004年以来，全国性的物价上涨成为房价上涨的大背景。2005年，物价上涨指数超过4%；按照中科院的报告，预计2006年，生产资料出厂价格、原料购进价格、重工业产品价格也呈前低后高的状态，全年将分别上涨7.9%、9.5%、11.5%。

    同时，利率的上涨也是连续几年的主旋律，在过去1年半以内，央行3次调整贷款利息，新一轮的加息周期正在形成。按照主流经济学家的看法，中国经济正处于新一轮通货膨胀周期内。在这样的经济大势背景下，一些楼盘看似不小的涨幅，事实上被抵消。而在5%左右的普遍出租回报率，也难如人意。

    尽管一些楼盘在新房阶段和二手房阶段有着不小的价差，但更多的业主未能获得预期中的投资收益，那么，决定商品房投资回报的背后因素究竟在哪里？本期为您推出几个典型楼盘的二三级市场回报调查，希望对您有所启发。

住宅篇

1华清嘉园 社区品质＆投资回报不可兼得

    开盘价：2000年，华清嘉园开盘，最低价4900元/平方米，均价7000元/平方米左右。

    涨停价：该项目在两年内基本售罄，2001年项目清盘时均价7000元/平方米，此时最便宜的房子5900元/平方米。

二手市场调查

    挂牌价：目前华清嘉园二手房的挂牌价格在13000元～14000元/平方米左右，一些朝向和户型较差的房子也在12000元/平方米。

    成交价：基本在12000元/平方米左右，即使那些着急出售的房子，成交价也在11000元/平方米以上。

    中介说：二居室只要推出，一般会在很短时间内成交。年轻白领多、外国留学生多，让出租市场相当火爆，也让二手房水涨船高。

    业主说：从居住角度来说，华清嘉园确实不是一个好社区，韩国人多、小公司多，曾经一度让我很后悔买这个房子；直到把房子挂牌出售，心理才平衡了一点，毕竟每个月收益不菲，抵消掉房贷之后，还有不少剩余。