——浅析人民币升值对房地产市场的影响

    2005年7月21日，我国央行正式宣布，从当日起,我国实行以市场供求为基础、参考“一揽子货币”进行调节、有管理的浮动汇率制度。人民币汇率不再盯住单一的美元，从而形成更富弹性的汇率机制；此后，人民币的汇率一路走高。

    央行出其不意地出台人民币升值的政策，似乎给正在经历宏观调控阵痛的中国楼市，打了一针强心剂。 就在央行宣布人民币升值的一周内，沪深A股市场多个地产股出现涨停。那么，究竟人民币升值对房地产市场的影响有多大？能否对楼市构成重大利好呢？

外资热钱“哄抬”楼市

    伴随着中国经济的快速发展，我国的房地产行业增长速度更快，已经成为中国国民经济的支柱产业，房地产业的投资收益率远远高于国民经济其他行业的平均投资收益率。因此，海外大量涌入的热钱较容易选择房地产业作为投资行业，这对中国的房地产业过热产生了推波助澜的作用。2005年前3个月，外资机构在沪房地产收购资金已经超过2003年全年。与此同时，境外资金正在加快进入中国其他地区，北京成为继上海之后的又一个热钱聚集地。

    外资选择在中国的房地产市场部分过热、房价居高不下的时候大举进军中国房地产市场，不得不让人怀疑外资瞄准了中国人民币升值而来。目前由于国内投资方式有限，股票市场疲软，银行利率偏低等因素，使得众多投资者瞄准了不动产投资市场。这些“热钱”一是为了预期国内商品房市场有增值潜力，二是为了博弈人民币升值。具有投机性、逐利性和短期性特点的“热钱”在汇率平稳时，获取房地产收益；一旦汇率发生变动，“热钱”抛售物业，结汇流出，获取房价上涨和人民币升值后的双份收益。

谁制造了楼市泡沫？

    伴随国外人民币升值呼声的海外热钱不断涌入中国房地产市场，这在一定程度上抬高了房价。有专家学者说，汇率的变化对房价的影响不会很明显，因为目前国内的购房主体是国内居民，由于政府的外汇管制，老百姓手中的外汇资产量极为有限，升值基本上不影响他们的购房行为，影响主要体现在外资参与相对较多的中高档房地产市场，这种影响在一些大城市会表现得比较明显，如北京、上海等，这些城市里外资占房地产投资、消费的比重较高。作为房地产消费需求组成部分之一的外国人，由于对住房需求缺乏弹性，不会因为人民币升值2%而提前或推迟消费。但实际上情况并不全是这样，大中城市的中、低档房甚至二手房的房价仍在上升，这是因为高档房价走高会带动与房地产市场有关的其他行业的价格，比如建材业、水泥业、钢铁业，甚至金融业、服务业等，这自然会带动整个房地产市场价格的上升。更为重要的是，房地产市场是一个典型的“买涨杀跌”的市场，这也是为什么房地产市场最容易形成泡沫的原因之一。对于购房者，因为心里承受着房价上涨的压力，只要经济实力允许，都会尽快购房，因此，多种因素致使中国一些大城市的房地产市场发展过快，房价涨速过高，泡沫危机显现。

政策调控势在必行

    目前人民币面临国际压力，汇率问题受到密切关注。业内专家也表示，国际游资在人民币进一步升值的预期下涌入国内资产(房地产等)市场,将加剧这些市场的泡沫,潜藏着未来破灭的风险,进而损害中国金融体系安全和稳定性。因此政府应趁现在房地产市场泡沫还不够大的时候进行宏观调整，提高国家利率，收紧商业银行银根，尤其对商业银行对房地产开发商的贷款应加大审批力度，规范房地产市场，采取相应措施来控制房地产市场的投机行为，对国外热钱的投资态势重点观测，对流向房地产市场的资金实行严密监控，必要时将采取行政和法律手段，禁止房地产市场上的商业炒作行为，严格控制期、现房的交易价格，保持房地产市场的健康稳定发展，从而保证整个国民经济的协调发展。

段路渭