养铺期，遥遥无期

　　有投资者曾戏言，以前说是一铺养三代，而现在不如说是“三代养一铺”。他进一步解释，“三代养一铺”包含两层意思，一是不小心投资了一个没有潜力、没有前景的商铺，甚至可能把几代人的积蓄都砸进去；二是现在的商铺培育期过长，夸张的说法就是“历经三代人才能把一个铺子培育成熟”。

　　这样的说法可能过于夸张，不过眼下养铺期普遍延长是不争的事实。首地大峡谷总经理郑晓冬指出，养铺期延长原因有3个：1是物业所在的位置还不具备商业开发的条件；2是开发商售价过高，将投资者前期的租金利润都已经“透支”了；3是区域市场放量过大，稀释了市场的需求，从而使培育期延长。商业确实需要培育，问题的关键在于从开工到成熟，到底多长的培育期是一个黄金分割点？过长的培育期只能是3种结果：要么投资者血本无归；要么是商户惨淡经营；要么就是开发商卷款消失。

　　龙德广场董事总经理王杰认为，商业地产定位准确度、规划水平和营运能力高低、市场成熟状况一定程度上决定着培育期的长短。由于消费者和品牌拓展客观需求的存在，部分商业进入正常运营阶段的周期并不会很长，但从总体上来讲，确实会有不少项目面临更长的培育期和经营压力。同类项目的过度集中导致市场循环不畅，从而会对市场有效的培育期带来阻碍。他认为，培育期并不是要消化这些商业放量，而只能让市场消化掉有潜质的项目，而部分项目并不能靠时间的推移能化解其市场风险。

　　规划，开发，谁更盲目

　　如今再一味地指责开发商盲目，实际上有些冤枉。记者接触过的大多数商业地产开发商，早已经不再如2005年初涉商业地产那般盲目。之所以有些项目位置不适合做商业却依然被开发成了商业，问其原因，大多都会摇头苦笑：没办法，前期的政府规划已经限定了土地用途。

　　西单大悦城招商推广总监韩继志指出，目前市场商业面积放量过大、区域供给失衡现象，一部分原因在于开发商存在盲目性，对市场调研不足；而另一部分原因则在政策引导不当，政府规划不合理。解决这一矛盾的关键在于进行科学合理、因地制宜的系统性规划，而规划则应着重于考虑城市建设的布局与功能。国务院国资委商业网点建设开发中心副主任廖伟阳，此前也曾公开发表类似的看法。

　　自我禁锢“8·8·8大限”

　　奥运是利好因素，但是太过于看重这个利好因素，反而让奥运成为了开业的“大限”。在建的或者在招商中的大型商业，就像是商量好了一样，无一例外将自己的开业时间放在了明年8月8日开幕的奥运会之前，所有的工作围绕此展开。目的无疑是在于借奥运的东风。但这样类似于“政治任务”式的开业限定，使很多项目为了开业而开业，仓促间顾不上去考虑业态组合，为后期的经营管理埋下隐患。这不得不让人想起曾经的“8·31”大限，那真是有条件要上，没有条件创造条件也要上。“8·8·8大限”，似乎也是如此。仓促间出生，是可以与其他项目站在同一起跑线上的，但是否能跟上别人的步伐则有待验证。退一步海阔天空，商业地产未尝不是如此。

　　结语

　　说了这么多，目的不是在于唱空商业地产市场，毕竟很多利好因素摆在那里，善于趋利的开发商更不会选择明知山有虎偏向虎山行。随着市场大溜儿唱高调谁都会，但是有问题也要说，才是一个负责任的媒体所应该坚定的立场。谁也无法就拍着胸脯说，未来几年的商业地产市场就会怎样。就像我们身边的很多人都在后悔当初没有多买几套房；更多的人在懊恼没有赶在这一轮牛市中早一点进入股市；没有几个人就能坚定地预料到，楼市与股市会如此一路疯长。

　　实际上目前有很多的大型商业项目已经开业并取得了不错的开局。如位于奥北的龙德广场，家乐福已先期开业，10大主力店已签约入住；中粮置地接手的西单大悦城，目前招商顺利已在紧锣密鼓的筹备，准备于两个月后开业……我们始终笃信物无美恶，过则为灾。对于商业地产，就像有人的地方就有江湖一样、有人的地方就有商业需求，关键在于看怎么去规划、怎么去找准定位、怎么去抓住市场的需求。

本报记者  孔凡荣/文并摄