——商业鏖战招数面面观
一年内500万平方米的商业面积放量，即便是再借明年的奥运东风，恐怕依然是难以解决未来一段时间之内、北京商业地产市场“僧多粥少”的问题，大到购物中心、Shopping Mall，小到社区底商、临街商铺，如何才能从这500万中“杀”出一条血路、脱颖而出？
北京的商业地产市场即将进入严冬——这是目前业内人士的普遍看法，了解2004～2006年中关村西区写字楼放量的人都会知道，放量过大的严冬到底有多残酷，空置、租金一降再降、死扛……而如今这一幕轮到了商业。一年内500万平方米的商业面积放量，即便是再借明年的奥运东风，恐怕依然是难以解决未来一段时间之内、北京商业地产市场“僧多粥少”的问题，大到购物中心、Shopping Mall，小到社区底商、临街商铺，市场在拭目以待，看谁能从这500万中“杀”出一条血路、脱颖而出。这个问题也是这些大小商业操盘手及其团队所日思夜考的问题，而从其项目一步步向外推出的过程中，我们也可以大概看出其抢占市场杀手锏的一丝端倪。
招数之主力店开道 引领区域升级
商业巨无霸Shopping Mall因其动辄十万、二十万的体量，所以往往招商是一个漫长而困难的过程，所以当由北京粮食集团与大连一方集团共同组建的龙德置地有限公司投资开发的大型购物中心、规模和营业面积为北京第二大MALL的龙德广场落户奥北地区的时候，很多人为其捏着一把汗。如今24万平方米的龙德广场，已率领先期签约的十大主力店正式亮相。
率先进驻龙德广场的家乐福，已于8月份开业，百安居也将于近期开业。其他主力业态，如国美电器、翠微百货、特力屋、浩沙健身、浩沙溜冰场和万达国际影院等10多个大型主力店也已签约进驻，并计划在2008年初相继开业。它们的进驻，将更快催熟亚奥商圈的商业氛围。这10大主力店的签约、入驻，不仅为其引来了一片市场的惊呼，更为重要的是这样的先声夺人的做法，极大的增强了商户的信心，为其引来了更多的次主力店、精品店。而且作为奥北地区规模最大、品质最高，集购物、餐饮、娱乐于一体的Shopping Mall，将彻底改变奥北地区商业分布零散、公共娱乐设施匮乏的现状。
龙德广场董事总经理王杰指出，商业是一个城市的名片，是一个区域的标志性建筑，也是影响和拉动区域经济增长的助推器。龙德广场项目地处奥北核心地段，不仅是要填补该区域的商业空白，更为重要的是要引领奥北区域商业的升级。
正是在这样的背景与大势下，建设部主办的第13届中国国际城市建设（案例）展览会上，龙德广场项目被十几位专家一致审定为“阿波罗城市建设桂冠案例”工程。案例研究委员会组织专家团实地考察与专题研讨了龙德广场项目的行业示范价值，建设部、中国建筑文化中心、联合国友好理事会等对龙德广场对于区域商圈的带动作用，给于了高度评价。
招数之独特定位 抢占制高点
就在众多的商业项目为抢夺二、三线的服装品牌争得不可开交的时候，一个另辟蹊径、定位独特的商业项目正在孕育而生，不仅独辟蹊径，而且要做就做世界最大。今年10月，建筑面积25000平方米的北京万博汇乐器广场在西站南广场诞生。据中实强商业管理公司策划总监孙峥介绍，万博汇乐器广场是迄今为直中国乃至世界最大的乐器产品汇集地和服务中心，定位目标是建成一个集古今中外各类乐器器材、舞台灯光、音响设备器材、新产品发布展示、艺术交流、演艺中心为一体的中国乐器之都。
北京作为一座文化古都，同时也是全国的文化中心，是发展乐器产业的第一制高点。一方面，长期以来北京仅在新街口、南新华街等有限的几个不成规模的地点可以购买乐器，北京的乐器产业发展一直滞后。另一方面，巨大的市场需求、蓬勃发展的产业链条和长期空缺的商业空白点形成了鲜明的对比。万博汇乐器广场落位北京西站南广场，得到了北京市政府、丰台区政府的大力支持，亮相伊始，就引起了各方的极大兴趣，纷纷表示了强烈的入住愿望。
而这种要做就做到规模世界第一、抢占制高点的策略，也为入驻商家带来众多利好。据中铁置业策划部马军杰经理介绍，万博汇乐器广场具有很多的优势是别人不可比拟的。其一，世界第一的销售平台。规模大将使商业的集中效应得到显现，为入住的品牌、商家带来大量的销售机会。其二，品牌发展的战略高地。任何一个品牌要想走向全国，走向世界，占领北京市场都是必须要走的一步。即使是国际知名乐器品牌，万博汇乐器广场的规模效应也将是其事半功倍的好选择。其三，世界500强企业实力的保障。万博汇乐器广场是中铁置业奉献给北京的第一个大型主题文化商业项目，乐器广场只租不售的运作模式既是中铁实力的显现，也是对于成功运营这一商业的必胜信心。
招数之抢先开业 抢占先机
新街口一直以来都是北京的一块商业旺地，虽几经岁月变迁，新街口的商业文脉仍然被很好的保留了下来。而如今，随着西单北大街至新街口北大街改造工程的完成，新街口更是成了新一轮的商家必争之地。万特购物中心、天美时尚名店、星街坊购物中心等诸多商业项目扎堆新街口，三足鼎立。虽然这三个项目定位稍有差距，但都是针对新街口的年轻消费人群，实际上一旦投入运营，定位差别基本雷同，关键在于谁能抢先一步，占得先机。
就在万特易手、重新销售招商，星街坊来迟一步、招商尚不明朗之际，天美时尚名店抢先一步于9月28日开业，汇聚世界时尚前沿的特色商品，包括时装、珠宝、化妆品、饰品、动漫、美容、美食……德尔惠、施恩碧、哈尼威尔、爱丽芳特、万里美、食草堂、婷美、爱慕等众多实力品牌。
天美营销总监陈莉认为，北京是时尚潮流的前沿，淘货已经成为年青人表达自我的途径，成为生活必然的组成部分。据她介绍，天美时尚名店针对北京商场现状，力求在经营上做出独具特色的差异化。第一是根据“淘货终极狂享区”的定位，重点引进创意化、个性化的商品，迎合青年人的审美情趣；第二是以天美时尚名店为平台，建立淘货族的社区圈子，组织各种时尚活动；第三是将会不定期地举办创意集市和易货集市。
据业内人士分析，相对于秀水的国际化，天美依托新街口悠久的淘货历史，显示出了历久弥新的本土气质，周边的环境具备浓厚的逛街氛围，并且，天美临近西单，地理位置得天独厚。因此天美时尚名店，将成为北京淘货族们最集中的商场之一。
以上几个案例,有大型的Shopping Mall,有用于投资散售的临街旺铺,也有只租不售的商业广场，虽不见得它们一定就是最成功的，但在这样严峻的市场状况下，先声夺人，就已经迈出了成功的第一步。
本报记者 孔凡荣
