“免费”担保不免费 “必交”费用不必交
前不久,市民冯女士经一家中介公司介绍,看中了五环路附近一套环境较好的商品房,准备贷款110万元买下后,全家迁来居住。冯女士与房主及中介公司三方签订了《房屋居间买卖合同》后不久,中介公司通知她,除了中介费即居间服务费外,如果贷款还要交纳一定费用:贷款30万元以内交纳2800元;超过30万元以上的贷款部分,则要每1万元另交50元,共4000元;另外要交纳600元的评估费用、1000元押金，收费总计8400元。
“银行不是每月收利息吗?干吗还收那么多费用呀!”冯女士嘀咕着。中介公司人员说,贷款需要先作评估什么的,这些是必交的费用。
冯女士只好筹钱,但无意中发现“蹊跷”。她向银行咨询贷款事宜,才知银行并不收手续费和押金。“那么8400元是谁收呀?中介公司咋不说明?”之后中介才告知,其中600元是他们代评估公司收取的评估费,另6800元和1000元押金都是代担保公司收费。
“不是说好不收担保费用吗?”冯女士想起,中介曾提过房主要求尽快放款,所以让冯女士作担保,而中介公司有合作的担保公司,所以承诺可免收担保费,但必须向指定的某银行贷款。
面对冯女士的质疑,中介业务员支吾地说,公司一直都是这样做的,这是总部要求的。“那我自己找另一家银行贷款吧,他们说放款很快,而且不收担保费。”这下中介业务员可急了:“您还是在我们这儿做贷款吧,只需要交1000元担保押金,房子做完抵押还退您钱。要不,我们在总部的业绩就大打折扣了!”闻听此言,冯女士既生气,又哭笑不得。“难道这家中介与担保公司有利益分成?这哪是贷款必交费用呀,这不是蒙人嘛!”
收费明细不够透明 购房者难享知情权
但并不是所有贷款购房者都能像冯女士那样幸运,免交这数千乃至上万元费用。刘先生通过位于国贸附近的一家中介公司,购买朝阳双花园小区一套面积80平方米、价值120万元的住宅。他交首付款后,向银行按揭贷款80万元。中介告知,他除了要交中介费2.4万元外,还有其他费用“一揽子打包”近2万元。
“其他都是什么费呀,这么多钱?”刘先生问。业务员泛泛解释:“有担保服务费、权证代办费、贷款服务费、评估费等。”却未列出各项费用明细。刘先生认为,贷款手续费多得让人晕乎。但他对哪些费用该收、收多少,不得而知,只能按要求交钱。
事后刘先生才知道,其余近2万元的账是这样算出来的:其中担保服务费按贷款额的1%收取8000元;贷款服务费(即中介告知冯女士的“担保费”)4300元;权证代办费2000元;评估费4000元。
记者看到,有的房屋中介并未张贴收费标准,而一些中介虽贴出各种收费标准,但缺乏解释。“北京二手房贷款购房的占60%左右,类似刘先生的例子不在少数,二手房中介服务中消费者权利容易被侵犯。”常接手银行贷款案例的北京市德润律师事务所张祥元律师说,中介买卖代理费俗称中介费,是中介公司收取正常的居间报酬。而贷款服务费则是为有按揭贷款需求的购房者办理相关手续的费用,包括与银行、评估机构的接洽,及提供垫资、担保等而收取客户相应的费用,为客户代办相关手续。
张祥元说,一些房屋中介公司贷款收费名目较多,但大部分不透明。“一些银行推出‘直客式’业务,贷款人可节省不少中介机构代办服务费。但中介、评估机构、担保公司、银行等多方往往以中介为中心,提供‘捆绑式’一条龙服务。如购房者不通过中介,而自行找银行贷款,可能存在一定的障碍。”张律师说,“由于一些中介未说明,许多购房者误以为贷款服务费由银行收取,是必交费用,其实不然。银行只是代评估公司向购房贷款人收取一般几百元的评估费,对房屋进行必要的评估,此外其他项目均非银行强制性要求,贷款人应当有较为充分的选择权。”
以违约要挟作担保 建议定政府指导价
记者了解到,有的购房者曾拒绝由中介公司及其合作的担保公司代办贷款,以免交高额服务费。但因当初签购房合同时中介或房主提出并制定了苛刻的条款,而购房者不通过中介公司贷款或拒交贷款服务费,中介公司便以“一旦放款延迟,购房者将违约而需支付违约金”为由,给购房者一个“下马威”。
张祥元律师认为,根据《贷款通则》的规定,商业银行发放贷款前提条件之一是借款人提供有效担保。一般是以所购房屋抵押,在抵押登记后放款。由于北京部分区县抵押登记手续办理周期较长,使卖方收到购房款的时间滞后。为了吸引客户,中介往往与银行协商好,由中介或其他担保机构提供该阶段性担保,在买方拿到房产证后、房屋抵押前,银行可给房主放款。中介机构则收取担保服务费。但由于海淀等部分区县办理房屋过户和抵押登记效率高,可能即使购房者不作担保,手续几天内也办下来了,银行即可向房主放款,所以阶段性担保意义不大。
而购房者因不知情或有所忽视,白白交了钱却没得到应有的服务,其利益受到了损害。对此张祥元律师提出建议:对于贷款服务费,有关部门应当制定统一的政府指导价标准,规范贷款服务费的收费行为。(记者 林靖)
