近年来，京城的普通住宅价格一直呈飙升之势，而别墅市场价格涨幅却远远落后。但专家分析说，由于政府的强力调控，别墅供应量逐年萎缩，涨幅不大的别墅市场给那些追逐稳定收益的投资者留下了很大的想象空间。别墅市场或许是下一个待填补的价值洼地。

　　●别墅年涨幅低于普通住宅月涨幅

　　北京别墅市场通常被划分为八个区域：西山别墅区、昌平八达岭别墅、奥北别墅区、中央别墅区、潮白河别墅区、泛CBD别墅区、亦庄别墅区和城南别墅区。而北京市建委公布销售统计数字的28个别墅项目，集中分布在西山别墅区、昌平八达岭别墅、奥北别墅区、中央别墅区、潮白河别墅区5个交易活跃的区域，这5个区域也占据了北京别墅市场的绝大部分市场份额。

　　根据21世纪不动产对京城5个交易最活跃的别墅区（西山、昌平、奥北、中央、潮白河）的监测数据显示，别墅项目二手房的买卖价格与开盘价格相比平均增幅仅为26.5%，即使增幅排在前3位的紫玉山庄、美林香槟小镇和名都园的涨幅也未超过70%，并且其中有部分项目还出现下调。被监测项目的总体年平均涨幅为6.4%。而京城普通住宅封盘时的售价与开盘价的涨幅动辄翻倍，这与别墅价格走势形成了鲜明的对比。据国家统计局最新公布的数据显示，北京7月新建商品住房销售价格同比上涨11.6%，几乎是别墅年均价格增幅的2倍。

　　●租金收益率是普通住宅的近一倍

　　虽然在价格增幅上无法与普通住宅相比，但别墅项目却一直维持着比较好的租金回报。

　　以中央别墅区为例，这个地区离中央商务区以及机场较近，凭借优越的地理位置，这里的别墅项目一直受到外籍客户以及周边企业高管的欢迎，租金稳定增长。目前，一套面积在300-400平米的别墅的月租金在5000-6000美元，年收益率稳定在8%-10%，远远超过其他类型住宅平均5%左右的年收益率。

　　已有业内专家对普通住宅疯涨后泛起的“泡沫”感到担忧，而与之相对的别墅市场因资金需求量大，交易时间长等因素，导致投机者涉足较少，因此成为炒房成风的国内房地产市场中难得的“净土”。良好的别墅项目，都有着闹中取静的居住环境、优越的人文环境以及高品质的物业管理，居住价值毋庸置疑。

　　别墅的稀缺性是有目共睹的。国土资源部在“关于当前进一步从严土地管理”的紧急通知中明确指出，从2006年5月31日起，各省、市相关土地审批管理部门要坚决执行停止别墅类房地产开发项目土地供应的规定。这一规定客观上改变了别墅的供求关系，总体来看别墅供应将呈现供不应求的格局。

　　不过，有开发商以“低密度住宅”的建筑形式替代独栋别墅，并以别墅项目名义出售，这些项目为达到容积率的要求会相应地减少社区绿地、道路等配套设施的面积，在居住的舒适度上会有一定的损失。根据21世纪不动产监测数据显示，在监测的项目中纯独栋别墅项目的价格平均增幅为31.5%，而非独栋别墅项目的平均价格增幅为29.4%，也验证了纯独栋别墅项目的价值更具有成长性，其价值必须要被重估。

　　●哪个区域的别墅涨幅最大？

　　据21世纪不动产对几个京城主要别墅区的监测数据显示，中央别墅区以34.0%的增幅成为京城领涨的别墅区，紧随其后的是西山别墅区价格平均增幅为32.8%，而奥北和昌平别墅区则分别排在后面。中央别墅区因其位置优越，客源最稳定，租金回报最为理想。

　　由于北京的地势西高东低，西山别墅区被视为上风上水。这一区域的环境与水质无可替代，因而成为以自住需求为主的居住胜地。也因此，该区域的二手别墅房源一直较为紧张，价格持续走高。北部也是京城比较传统的居住区，而奥北别墅区集合了较多的中等价位的别墅项目，非常适合准备居住升级的新兴中产阶级。