通过上面的换算，大家就能明白为什么众多的开发商会极力追求高容积率了：容积率越高，同样面积的土地，开发商盖的房子就越多，可销售面积就越大，收益也越大。因此开发商在开发一个项目时，通常会给设计单位提出最重要的一点要求：“把容积率指标用足”，也就是要尽可能实现拿地时国土部门批准的规划容积率指标上限。甚至有部分开发商，在拿到土地以后，不惜通过各种关系，动用各种手段，更改政府规划，来提高容积率指标。

　　但凡事都有例外，在对待容积率规划指标的态度上，也有极少数开发商，在政策法规许可的范围内，主动降低项目容积率，以求提高社区品质。比如像北京亿城集团在万柳板块开发的高端项目“万城华府”，主动将项目的容积率从1.2降低到1.0，打造项目的稀缺性和高端性，提高社区档次；业内公认“最牛”的品质楼盘，朝青板块的“北京星河湾”，也是减少了部分单元的楼层数，降低了项目的部分容积率，从而将楼盘的天际线打造得高低错落更加美观。目前，“万城华府”和“北京星河湾”，无论是品质还是价格，已经并列成为中国公寓产品的顶级项目了，而他们都做了同样一件事：降低容积率。因此，通过考察一个项目的容积率，以及开发商对待容积率的态度，也能分析出一个开发商的开发理念，判断出一个开发商是否有较高的品质追求和企业责任感。

　　在 “美林湾”、“纳丹堡”、“威比欧溪谷”三个对比项目中，“美林湾”的容积率是最低的，因此项目利润率也是最低的。但在这种情况下，“美林湾”居然通过降低容积率，少建了一栋楼，拉大了整个社区的楼间距，提高了社区的舒适度和档次感。就此而言，“美林湾”的开发商是很值得尊敬的。

　　三、容积率越高，业主土地占有率就越低，房屋保值增值能力就越差。

　　其实关于容积率的奥妙，还有一点与购房者的经济利益有重大关联：容积率决定了购房者的土地占有率。容积率越低，业主土地占有率就越高，房屋保值增值能力就越强；反之，容积率越高，业主土地占有率就越低，房屋保值增值能力就越差。

　　以“美林湾”、“纳丹堡”、“威比欧溪谷”为例：“美林湾”的容积率最低，为1.97，每购买1平方米“美林湾”的房子，就能够占有0.5平方米左右的土地，占有土地是三个项目中最多的；“纳丹堡”的容积率为3.10，每购买1平方米的房子，只能占有0.32平方米左右的土地；“威毕欧溪谷”的容积率最高，为3.39，每购买1平方米的房子，仅能占有0.29平方米左右的土地，占有土地是三个项目中最少的。这三个楼盘的业主，他们所能占有的土地面积与所购楼盘项目的容积率是成反比的。

　　房地产，房地产，房产必须依靠地产才能保值增值。从经济价值的角度进行考察分析，普通的房屋，是要老化折旧的，物业价值是在不断递减的；而随着社会发展，人口增加，只有包括土地在内的各种资源价值才是持续递增的。除了受到战争和自然灾害的短期影响，长期来看，这个规律，全世界都没有例外。

　　在西方发达国家，实行土地私有制，在买房子的同时，就包括购买了房子的土地所有权，买房就等于买地，房产与土地的价值转换关系非常明确。

　　在中国，城镇实行土地国有制，农村实行土地集体所有制。有关法律规定：建造商品房的土地必须是国有土地，农村集体所有制的土地，也必须经过政府征地，变成国有土地后，才能挂牌出让，盖建商品房。而所谓“70年大产权”，也只是70年国有土地的使用权，从理论上讲，七十年后，政府可以无偿收回。也正是因为这一点，掩盖了中国房产与土地价值的转换关系，模糊了普通老百姓在购房时对土地占有率的认识，淡化了普通老百姓对土地占有的欲望。

　　但即便是奉行土地国有，哪怕“70年大产权”也只是使用权而已，中国的房产也依然摆脱不了必须依靠土地才能实现保值增值的价值规律。在同等条件下，七十年内，容积率低而土地占有率高的房产一定要比容积率高而土地占有率低的房产价值更高。而七十年后，根据中国目前适用的房屋建筑质量标准和设计使用年限，以及价格折旧系数，大部分房屋都将报废，就房子本身而言，将一文不值，房产的价值评估，则将会更加倚重于对土地占有的考量。

　　也许有人会说：七十年产权到期后，因为房屋折旧报废，土地使用权也有可能被政府无偿收回，所有房产的价值都可能为零，无论容积率高和低，没有什么区别。

　　将来的政府会不会那么混账无赖姑且不论，七十年后的产权制度会不会彻底改变也暂且不提，但至少有两点事实是大家可以看得见的：一是现在所有的政府官员和社会精英，都已购房或将要购房；二是官越大、钱越多、社会地位越高的人，所购的房子容积率越低、价格越贵。

　　难道他们真的很傻很天真？！（编辑：陈蝶）